Красивые ремонты в квартирах фото эконом класса: Отделка квартир эконом класса (60 фото)

Вверху: Чарльз Эдвардс в здании на Восточной 182-й улице в феврале; жильцы электроплиты вынуждены были пользоваться во время семимесячного отключения газа; поврежденный пол в квартире Эдвардса. Фотографии Ади Талвара.

Неприкосновенные резервы наличности 

Столкнувшись с ограниченными контрактами, некоторые администраторы некоммерческих организаций говорят, что они используют частные средства по сбору средств, чтобы покрыть часть арендной платы или оплатить услуги, предоставляемые своим клиентам, разбросанным по офисам.

Центр последипломного образования не может этого сделать, потому что он не собирает деньги из частных источников, сказал Барак, генеральный директор.

Он сказал, что организация не может прикоснуться к 70 миллионам долларов, которые она припрятала в «фонде на черный день» и 60 миллионам долларов в государственном резерве, несмотря на ужасные условия в квартирах, которые она арендует. По словам Барака, эти деньги предназначены для владения недвижимостью аспиранта, которая включает в себя 16 комплексов вспомогательного жилья с социальными услугами на месте, шесть других объектов недвижимости и два строящихся здания.

«Фидуциарная ответственность за управление этим капитальным резервом и фондом на черный день лежит исключительно на зданиях, которые мы разработали и которыми мы владеем в течение длительного времени», — сказал Барак. «Мы не в состоянии использовать эти деньги для субсидирования частных коммерческих арендодателей».

Центр последипломного образования утверждал, что на самом деле им не хватает наличных денег: арендаторы, проживающие в разрозненных районах, которые платят 30 процентов своего дохода за аренду, задолжали более 656 000 долларов, в то время как жители его коллективных вспомогательных жилых помещений должны еще 1,4 миллиона долларов.

Тем не менее, контракты организации на поддержку жилья, наряду с компенсацией Барака, в прошлом привлекали внимание государственных чиновников. В 2017 году в ходе аудита разрозненных контрактов Postgraduate с OMH инспекторы государственного контролера обнаружили проблемы со здоровьем и безопасностью в девяти из 14 квартир, которые они посетили, включая заражение клопами и поврежденные стены и потолки. Они также подвергли сомнению зарплату Барака, составлявшую тогда почти 850 000 долларов, и отметили систему премирования, которая в основном приносила пользу руководителям PCMH. Инспекторы обнаружили, что высший персонал дополнил свою зарплату излишками средств, которые должны быть возвращены государству.

Но последующая проверка, проведенная в 2020 году Управлением контролера, установила, что заработная плата Барака не нарушала исполнительный указ губернатора Эндрю Куомо, ограничивающий компенсацию исполнительной власти по государственным контрактам на уровне 199 000 долларов. С тех пор губернатор Кэти Хоукул отменила этот приказ.

Заработная плата Барака только увеличилась после этой проверки, достигнув 913 541 долларов США в финансовом году, закончившемся в июне 2020 года, включая базовый оклад в размере 450 898 долларов США, бонус в размере 250 000 долларов США, отсроченную компенсацию в размере 132 356 долларов США и другие льготы, согласно последним доступным налоговым отчетам, опубликованным ProPublica. и GuideStar. В прошлом общая зарплата Барака превышала 1 миллион долларов, как и в 2015 финансовом году, когда он заработал 847 334 доллара в качестве базовой зарплаты и 166 321 доллар в виде дополнительной компенсации, как показывают налоговые формы.

Внешний консультант, нанятый для рекомендаций по заработной плате, сказал, что аспекты работы Барака, связанные с недвижимостью, в сочетании с миссией социального обслуживания оправдывают заработок.

«Агентство постоянно и с каждым годом все больше и меньше похоже на традиционное некоммерческое агентство по оказанию услуг, и все больше (sic) находит свою основную стратегическую деятельность на рынках коммерческой недвижимости For Profit, поскольку она связана с покупкой, строительство, расположение и управление своими предприятиями в сфере недвижимости», — написал консультант в 2014 году. Документ был предоставлен City Limits компанией OMH в ответ на запрос документации.

Помимо Центра последипломного образования, Барак управляет дочерней фирмой Foundation Housing Management Company, которая финансирует покупку недвижимости, и управляющей компанией Corporation for Housing Care. Две связанные компании вносят половину общей суммы вознаграждения Барака, а вторую половину выплачивает Postgraduate.

«Мы использовали собственные средства для покупки земли, строительства зданий, и это часть деятельности, которую организация предприняла для увеличения количества постоянных единиц жилья в Нью-Йорке», — сказал Барак. «В настоящее время недвижимость является основным видом деятельности, поскольку мы формируем годовой бюджет для организации».

Компенсационный пакет Барака на 2020 год более чем в два раза превышает пакет вознаграждения топ-менеджеров семи из девяти других поставщиков разбросанного жилья с более чем 400 квартирами в Нью-Йорке. Только глава Медицинского центра Св. Иосифа, больницы, которая управляет 736 единицами вспомогательного жилья, финансируемыми OMH, в основном на Статен-Айленде, заработал больше: генеральный директор Майкл Спайсер получил в общей сложности 1,34 миллиона долларов, согласно форме 990 системы здравоохранения за 2019 год. бывший глава Института общественной жизни, в котором 972 финансируемых OMH разбросанных по городу подразделения заработали чуть более 662 000 долларов США в финансовом году, закончившемся в июне 2020 года.

Аспирант в 2020 году владел почти 5 миллионами долларов США в инвестиционных фондах, расположенных в странах Карибского бассейна и Центральной Америки, как показывают налоговые документы. Организация заявила, что инвестициями управляют финансовые консультанты из США.

Дэниел Курц, юрист, специализирующийся на некоммерческих организациях и когда-то возглавлявший Бюро по благотворительности при Генеральном прокуроре штата, изучил последнюю доступную налоговую декларацию Postgraduate и сказал, что в инвестициях организации или оплате труда руководителей не было ничего противозаконного.

«Компенсация Барака кажется выпадающей», но, похоже, соответствует закону, сказал он.

Тем не менее, зарплаты, приближающиеся к 1 миллиону долларов в организациях, обслуживающих бедных жителей Нью-Йорка, обычно вызывают негативную реакцию. С другой стороны, этому сектору необходимо привлекать талантливых менеджеров, которые могли бы зарабатывать гораздо больше в других отраслях, а администраторы некоммерческих организаций, которые могут эффективно решать проблемы бездомных и доступного жилья в Нью-Йорке, вероятно, стоят этих денег.

Чиновники из офиса государственного контролера и OMH заявили, что продолжат изучать программу разбросанных объектов Центра последипломного образования.

В заявлении контролера Тома ДиНаполи говорится, что психиатрические службы находятся в «кризисной точке», и призвал OMH лучше привлекать к ответственности организации, предоставляющие вспомогательное жилье в разбросанных местах.

«В аспирантуре мы обнаружили тревожные сигналы, которым позволили нагноиться из-за слабого надзора, — сказал ДиНаполи. «Жители Нью-Йорка должны лучше заботиться и больше отчитываться за услуги, которые они получают».

В ответ на вопросы City Limits, OMH сообщило, что проведет дополнительную проверку деловых отношений между Postgraduate, связанными с ней компаниями и их государственного финансирования.

OMH ранее проанализировал финансы аспирантуры в конце января 2020 года и приказал организации пересмотреть политику обучения персонала, обслуживания квартир и проверки арендаторов. В ответ на это аспирантура разработала «план корректирующих действий», который включал меры контроля качества оказания психиатрической помощи, ведения пациентов и оценки состояния здоровья. Государственное агентство также заявило, что оно вернуло 129 000 долларов США из почти 700 000 долларов США в виде «неуместных» расходов, отмеченных офисом контролера во время аудита 2017 года.

OMH добавило формулировку в руководящие принципы программы Центра последипломного образования, в которой говорится, что организация «несет основную ответственность за защиту интересов арендаторов и работу с арендодателями, чтобы гарантировать, что квартиры жильцов безопасны и пригодны для проживания, а ремонт будет завершен быстро».

Когда его спросили о плохих условиях в разрозненных помещениях, представитель OMH Джеймс Пластирас сказал, что Центру последипломного образования, как и всем поставщикам, поручено выступать за ремонт и улучшение условий от владельцев собственности.

«OMH проводит проверки, публикует выводы, требует принятия корректирующих мер и осуществляет надзор за более чем 20 000 коек в поддерживающем жилье», — сказал представитель OMH Джеймс Пластирас. «Ожидается, что провайдеры будут аналогичным образом проводить посещения, выступать перед арендодателями от имени клиентов и работать с арендаторами для обеспечения безопасного жилья и содействия восстановлению».

Помощь арендаторам

Стремление к улучшению жилищных условий — это именно то, чего хотят арендаторы в подразделениях Центра последипломного образования — и в 16 000 разбросанных по всему городу квартир — особенно в связи с тем, что политики продолжают добиваться поддерживающего жилья в качестве основного решения по сокращению бездомности.

Дэвид Брэнд

Supportive Housing Organization and United Tenants (SHOUT), группа, состоящая из жильцов вспомогательного жилья, сообщила, что некоммерческие организации и государственные агентства, которые их финансируют, не выполняют свои обязательства перед клиентами во многих разрозненных местах.

«Нет ничего «поддерживающего» в размещении арендаторов в домах, которые непригодны для проживания и где бывшие бездомные арендаторы постоянно подвергаются опасным, нездоровым и психологически неприятным переживаниям», — говорится в заявлении SHOUT. «То, что агентства, контролирующие контракты на вспомогательное жилье, похоже, понятия не имеют о том, что арендаторы вспомогательного жилья проживают в квартирах, принадлежащих некоторым из худших домовладельцев города, или предпочитают закрывать глаза, вызывает серьезную озабоченность».

Некоммерческие организации часто советуют арендаторам, проживающим в разных местах, в случае возникновения проблем с квартирой обращаться к своим кураторам вместо того, чтобы обращаться непосредственно к владельцу или управляющему. Это добавляет еще один слой бюрократии, который может продлить ремонт и, как сказал SHOUT, лишает арендатора контроля.

Существует еще один источник конфликта, который может подорвать потребности арендаторов: некоммерческие организации, отчуждающие владельцев недвижимости, могут упустить будущую аренду квартир, что ограничит их возможности в условиях ужесточения рынка жилья.

Но SHOUT заявили, что некоммерческие организации должны серьезно отнестись к опасениям арендаторов и фактически выполнить свои заявления о миссии по обслуживанию жителей Нью-Йорка с низким доходом. Группа арендаторов заявила, что они призвали городских и государственных чиновников усилить надзор, расследовать и вмешиваться, когда жизненные ситуации становятся опасными, но на эти «запросы не было дано должного ответа».

«Жильцы по-прежнему предоставлены сами себе, чтобы бороться за наши права на безопасное, достойное и стабильное жилье», — добавили они.

Именно так поступила Скотт, мать, пригласившая City Limits в свою квартиру в Бронксе, когда в ее квартире на третьем этаже сохранялись плохие условия. В ноябре 2021 года она подала в суд на Valentine Realty Associates, корпорацию, связанную с Малинасом, указанную в качестве владельца, и Центр последипломного образования за ремонт. Как показывают документы, Валентайн и Малинас так и не ответили.

В судебных документах Центр последипломного образования заявил, что они не были уведомлены о нарушениях в квартире — Скотт утверждает, что она предупредила своего куратора — и сказал, что домовладелец несет ответственность за исправление условий в здании. Аспиранты «не несут ответственности и/или не имеют права делать ремонт, поэтому они не могут выполнять запрошенный ремонт», — написали адвокаты организации.

Судья приказал домовладельцу устранить проблемы и наложил ежедневные штрафы, что позволило Скотту и ее соседям наконец-то восстановить газовое оборудование для приготовления пищи.

Центр последипломного образования отказался комментировать конкретный опыт Скотта, но сказал, что в целом они немедленно связываются с домовладельцами, чтобы лечить заражения или делать ремонт, о котором они знают, пытаясь работать с клиентами для устранения возможных причин.

В редких случаях, как в случае с квартирой на Восточной 182-й улице, организация заявила, что будет удерживать арендную плату до завершения ремонта. Но они сказали, что им не нужна репутация неуплаты ежемесячных платежей, потому что это может оттолкнуть других арендодателей, которые в противном случае хотели бы сдавать им аренду. Организация также заявила, что работает с арендаторами, чтобы найти новые квартиры, которые лучше подходят.

«Я искренне верю, что у нас есть обязательства максимально эффективно помогать клиентам, и для меня предоставление постоянного жилья было элементом, который оказывает наибольшее влияние на жизнь человека», — сказал Барак.

Мы надеемся, что ужасные условия жизни Скотта позади.

В прошлом месяце она и ее дети переехали в квартиру в общежитии, управляемом другой организацией в центре Бруклина. Пожив в четырех разбросанных по территории квартирах, арендованных Центром последипломного образования — одной в Браунсвилле, другой в Восточном Нью-Йорке, третьей в Восточном Гарлеме и последней квартире в Бронксе, — она сказала, что рада новому началу для себя и своей семьи. ее семья.

«Все они были просто ужасны», — сказала она о своих прошлых квартирах. «Это место действительно красивое, особенно по сравнению с тем, откуда я приехал».

6 лучших советов по превращению вашего дома в сдаваемое в аренду имущество

Есть много причин для использования вашей собственности в качестве сдачи в аренду. Возможно, ваш дом был на рынке в течение длительного периода, и вы решили, что не можете продать его по цене, которая позволит вам выйти в ноль. Возможно, вы унаследовали или получили в подарок имущество, которое не хотите продавать. Или вы можете быть среди многих владельцев недвижимости, которые хотят увеличить свой доход, став арендодателем.

Независимо от причины, вам нужно сначала привести свой дом в порядок — как в финансовом, так и в физическом плане. Продолжайте читать, чтобы узнать, какие шаги вы должны предпринять, прежде чем начать поиск арендаторов.

Key Takeaways

• Оформите страховой полис арендодателя, чтобы защитить свое имущество от повреждений, а себя от ответственности.
• Для сдачи жилой недвижимости в аренду в некоторых районах требуется разрешение в целях безопасности.
• Убедитесь, что он чистый и свежеокрашенный, и замените все, что выглядит сильно устаревшим.
• Ознакомьтесь с законами о справедливом жилье, прежде чем выставлять недвижимость на продажу, и проведите проверку кредитоспособности потенциальных арендаторов.
• Подумайте о том, чтобы нанять управляющую компанию, которая будет выступать в качестве арендодателя.

Страхование на вынос

Страхового полиса домовладельцев недостаточно, если ваш дом сдается в аренду. Каждый раз, когда у вас есть люди на принадлежащей вам собственности, вы берете на себя определенную ответственность за их безопасность. Что, если на дом упадет дерево, ранив ваших жильцов? Что делать, если произойдет утечка газа, которая вызовет взрыв? Что, если что-то относительно незначительное превратится в большую юридическую головную боль?

А теперь представьте, что вы приобрели недвижимость с единственной целью сдачи ее в аренду, а это дерево нанесло такой ущерб, что пришлось провести капитальный ремонт, сделав дом непригодным для сдачи в аренду. Если бы у вас не было страховки, вам пришлось бы платить за ремонт имущества из своего кармана, что могут себе позволить немногие.

Вот почему важно вооружиться страховым полисом, предназначенным для арендодателей. Страхование арендодателя сочетает в себе страхование имущества и ответственности. При страховании имущества жилище, другие части имущества, такие как забор, и любое личное имущество застрахованы от утраты или повреждения. Часть ответственности защищает вас от убытков, понесенных из-за медицинских счетов или судебных издержек, если вы будете признаны ответственными за травмы, полученные другими людьми на вашей территории.

Получите необходимые разрешения

Многие муниципалитеты требуют разрешения на сдачу жилой недвижимости в аренду. Требования к разрешениям, как правило, различаются в зависимости от муниципалитета, поэтому рекомендуется обратиться в мэрию, чтобы узнать, действительно ли они вам нужны.

Цель разрешения ориентирована на безопасность. Часто инспектор местного самоуправления проверяет дом на наличие различных угроз безопасности, включая электричество, отопление, адекватные выходы из дома и другие проблемы со здоровьем и безопасностью. Инспектор предоставляет вам отчет и информирует о любых изменениях, модификациях или ремонте, необходимых для приведения объекта в соответствие. Эти разрешения не дорогие, но необходимы для преобразования вашего дома в сдаваемую в аренду собственность.

Ремонт и модернизация

Возможно, вам потребуется отремонтировать и/или модернизировать вашу недвижимость — так же, как если бы вы ее продавали, чтобы сделать ее более востребованной и привлекательной для будущих арендаторов. Самый простой и дешевый способ — убедиться, что он чистый и свежепокрашенный. Все, что выглядит сильно устаревшим, должно быть заменено, при условии, что стоимость не является диковинной. Например, вы можете решить заменить ручки и ручки на кухонных шкафах или смесители в ванных комнатах и ​​на кухне. Помните, что вы должны включить стоимость обновлений в свои арендные ставки, поэтому не переусердствуйте.

10 лучших характеристик доходной арендной собственности

Сколько вы будете брать?

Перед тем, как перечислить свою аренду, было бы неплохо сесть и подсчитать некоторые цифры. Составьте список всех расходов, связанных с домом: выплаты по ипотеке (если она у вас есть), налоги на недвижимость, коммунальные услуги и любые деньги, которые вы потратили на ремонт. Не забудьте добавить в свои сметы любые расходы на техническое обслуживание, ремонт и другие расходы, которые вам нужно будет произвести, пока у вас есть арендатор. Затем выясните, сколько вы хотели бы видеть в качестве ежемесячной прибыли. Как только вы получите арендную ставку, проверьте другие варианты аренды в этом районе, чтобы найти дом, максимально близкий к вашему. Это дает вам представление о том, насколько конкурентоспособной будет ваша ставка по сравнению с другими арендодателями вокруг вас.

Изучите закон, прежде чем составлять список

Прежде чем искать арендаторов, убедитесь, что вы понимаете законы о справедливом жилье. Эти законы появились как способ запретить дискриминацию арендаторов по признаку пола и расы. Но они уже не те, что были раньше. На самом деле они постоянно меняются и усложняются. Эти законы расскажут вам, как вы можете рекламировать свою собственность, и помогут вам в выполнении ваших обязанностей в качестве арендодателя.

Но как насчет форм? Вы можете загрузить необходимые документы онлайн, включая заявления, формы согласия и договоры аренды. Возможно, вам придется заручиться помощью опытного юриста, если вы планируете составить собственный пакет документов.

Определить хорошего потенциального арендатора может быть сложной задачей. Даже если вам по закону разрешено судить о них на основе вашей интуиции, опытные арендодатели скажут вам, что идеальных арендаторов не бывает и что интуиция часто бывает ошибочной. Но обязательно попросите рекомендации — и свяжитесь с ними — и получите проверку кредитоспособности любых заявителей.

Относитесь к арендованному имуществу так же, как к обычному бизнесу: соблюдайте закон, ведите все записи, предотвращайте проблемы до того, как они возникнут, и защищайте себя от ответственности.

Группа по управлению недвижимостью

Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость находится далеко от того места, где вы живете, или если вы не хотите головной боли, связанной с повседневными задачами арендодателя, подумайте о том, чтобы нанять компанию по управлению недвижимостью, которая поможет вам. Управляющий недвижимостью занимается оформлением документов, занимается ремонтом, собирает арендную плату и общается с арендаторами. Компании часто берут за эту услугу в среднем 10% от арендной платы.

Компании по управлению недвижимостью также помогут вам с любыми юридическими процедурами, связанными с процессом выселения. Выселение арендатора – это юридический процесс, который требует много времени и ресурсов. Хотя арендодатели не могут контролировать поведение своих арендаторов, всегда полезно избегать выселения из-за связанных с этим времени и затрат, не говоря уже о возможности повреждения имущества недовольными арендаторами.

Как проверить арендаторов?

Способ проверки арендаторов во многом зависит от вас. Большинству арендодателей требуется кредитный рейтинг выше определенного порога, чистая проверка биографических данных, по крайней мере одна рекомендация от бывшего арендодателя и доход на определенную сумму выше арендной платы — обычно в два-три раза больше месячной арендной платы. Каким бы ни был ваш процесс проверки, убедитесь, что вы применяете его единообразно ко всем арендаторам, чтобы избежать непреднамеренной или преднамеренной дискриминации.

Могу ли я запретить аренду домашних животных?

Это может зависеть от ваших местных законов и того, как они применяются. Вы не можете запретить служебных животных, и во многих муниципалитетах вы не можете запретить животных для эмоциональной поддержки или даже определенные породы собак.

Должен ли я переделывать свой дом, чтобы сдавать его внаем?

Это зависит от текущего состояния вашего дома и суммы, которую вы хотите взимать за аренду. Аренда часто делится на объекты класса A, B, C и D. Недвижимость класса А отличается новейшей отделкой и лучшими удобствами, а арендная плата здесь самая высокая. Если вы хотите увеличить арендную плату, реконструкция для повышения вашей собственности до уровня класса А может позволить вам это сделать.

Должен ли я принять Раздел 8?

В зависимости от вашего муниципалитета вы не можете по закону отказаться от получения ваучеров на жилье.