Как заработать, меняя интерьер квартир
Бизнес на ремонте квартир в Европе, или house flipping, может приносить прибыль до 30% на вложенные средства / Evgeny Redkin
Бизнес на ремонте квартир в Европе, или house flipping, может приносить прибыль до 30% на вложенные средства. О том, как устроена частная реновация жилья, о рисках и возможностях этой деятельности «Ведомостям» рассказали наши соотечественники, занимающиеся house flipping за границей.
Перебравшись в испанскую провинцию Кантабрия, Евгений Редькин заметил, что в столице Сантандер цены на квартиры, расположенные в одном и том же доме, могут сильно различаться и зависело это от состояния жилья. Первую квартиру для house flipping он купил на пробу, за 25 000 евро, у людей, которые не смогли платить по ипотеке. «Это было ужасное зрелище: 40 кв. м, с тараканами, клопами, обшарпанными стенами, туалет на кухне, душ там же, просто отгороженный пластиковой занавеской. Дом был достаточно приличный, старинный и с интересным фасадом, но в квартиру было страшно зайти», – вспоминает Редькин.
Он нашел архитектора, который сделал проект, получил разрешение на ремонт в местной мэрии, придумал дизайн, отремонтировал, обставил и через четыре месяца продал квартиру за 65 000 евро семейной паре испанцев, которые приобрели студию для сына-студента. С учетом уплаты налогов Евгений заработал на этом около 20 000 евро и решил продолжить работу. За четыре года он сделал 12 квартир, в том числе приобретенных инвесторами-соотечественниками. В городе оказалось немало «наследственных» квартир в плохом состоянии (и которыми наследникам невыгодно заниматься), но расположенных в привлекательных местах. К тому же регион Кантабрия сейчас активно развивается, и есть перспектива роста цен на недвижимость.
Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio, говорит, что их клиенты с 2014 г. все больше рассматривают зарубежную недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала, а не как дачу у моря. И поскольку арендная доходность в Европе падала, инвесторы стали интересоваться более выгодными вариантами.
Компания стала вкладывать средства (и свои, и клиентов) в покупку и реновацию квартир для дальнейшей их перепродажи или сдачи в аренду. Сейчас в ее портфеле 10 отремонтированных квартир в Баварии и около 40 в Афинах, где у Tranio есть проектная компания специально для этого. «Мы верим в эти рынки, поэтому делаем ремонты там», – говорит Качмазов. По его словам, как правило, прибыль инвестора, желающего приобрести объект в собственность, составляет 10–15% годовых в случае перепродажи вскоре после ремонта и выплаты комиссии брокеру. Если продать объект по какой-то причине не получается, инвестор остается по крайней мере с квартирой, которую можно сдавать в аренду.
Как это работает
House flipping – улучшение жилья за счет ремонта и обстановки для последующей перепродажи – зародилось в Северной Америке и сейчас особенно популярно в США и Канаде. Но и в Европе этот бизнес вызывает все больший интерес частных инвесторов, в том числе из России, ведь порог входа в такие проекты невелик, от 100 000 евро.
По словам Качмазова, тут важно, чтобы был спрос на отремонтированные квартиры со стороны покупателей и арендаторов в конкретной локации и была компетентная команда на месте: «Это должны быть люди, которые знают язык этой страны, разбираются в рынке, умеют выбрать правильный объект и сделать ремонт качественно и недорого».
За 300 000 евро можно купить и отремонтировать одну небольшую квартиру в Баварии или две-три в Афинах. «Можно обойтись и меньшей суммой, если сделать один маленький проект в Афинах, но тогда доходность будет сильно съедена дополнительными расходами на поездки, налоги и юридические услуги», – предупреждает Качмазов. Обычно компании, занимающиеся нouse flipping, сами находят для инвестора перспективный объект, занимаются оформлением документов, ремонтом и меблировкой, а потом помогают найти будущих покупателей или арендаторов. «Но если клиент хочет оформить квартиру в собственность, ему нужно хотя бы раз приехать, чтобы открыть счет в банке и оформить покупку – или доверенность для нашего представителя», – уточняет он.
Редькин рассказывает, что когда он составляет бизнес-план на объект, то старается заложить прибыль в размере 30%. Сейчас он собственные средства не вкладывает, а находит интересные варианты и предлагает их своему пулу инвесторов. «Желающие покупают квартиру на свое имя, а я в данном случае выступаю как доверенное лицо. После этого мы заключаем договор на управление недвижимостью. Инвесторы финансируют покупку и стройку, берут на себя все расходы, а я, со своей стороны, выполняю весь объем работ, делаю ремонт, обставляю квартиру и потом продаю. Это позволяет мне одновременно вести пять-шесть проектов», – объясняет предприниматель. Один проект длится 6–8 месяцев, инвесторы, с которыми он работает, получают 10–15% от прибыли за проект.
Некоторые инвесторы оставляют отремонтированное жилье в собственности. «В Греции мы умеем находить дешевые объекты, недорого и стильно их ремонтируем, а потом сдаем в аренду. Ликвидность местного рынка пока низкая, но у нас есть иностранные клиенты, которые хотят получать пассивный доход и рассчитывают на прирост стоимости», – рассказывает Качмазов и напоминает, что в Греции инвестор получает ВНЖ, если покупает недвижимость стоимостью от 250 000 евро.
Но если квартиру продать, то ВНЖ не продлевается, поэтому такие инвесторы выбирают стратегию «купи – отремонтируй – сдай в аренду».
Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. /Pixabey
Гражданство за инвестиции
Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. Среди важных критериев – необходимый объем вложений, качество жизни, уровень экономического развития, система налогообложения, свобода передвижения, сроки обработки заявлений, возможность выхода из инвестиций и др.
Мальта
650 000 евро безвозмездный взнос в правительственный фонд плюс 25 000 евро за супруга/супругу и каждого несовершеннолетнего ребенка (50 000 евро за ребенка в возрасте 18−26 лет и финансово зависимого родителя). 150 000 евро инвестируются на пять лет в государственные облигации, акции, ценные бумаги, еще 350 000 нужно вложить в покупку жилья или в течение пяти лет арендовать недвижимость на острове.
Таким образом, суммарно инвестору придется потратить не менее 930 000 евро при аренде жилья и 1,2 млн евро при покупке.
К инвесторам предъявляются строгие требования, а срок выдачи паспорта может затянуться до полутора лет. Как ранее писали «Ведомости», правительство Мальты обсуждает ужесточение условий выдачи «золотых паспортов» в обмен на инвестиции. Так, минимальные требования к стоимости недвижимости или аренды, установленные в 2013 г., после повышения цен на жилье могут быть увеличены. Секретарь по вопросам гражданства Алекс Мускат в интервью газете The Times of Malta сообщил, что с 2014 г. было выдано более 70% от запланированной квоты в 1800 «золотых паспортов». Мальта стала членом ЕС в 2004 г., с тех пор «золотые паспорта» этой страны получило более 3500 человек.
Если Мальта откажет в выдаче гражданства (отклоняется в среднем каждая четвертая заявка), принять участие в паспортной программе другого государства, например Кипра, уже не получится.
Кипр
2 млн евро в жилую недвижимость либо 2,5 млн – в коммерческую.
С мая 2019 г. также требуется дополнительно сделать безвозмездный взнос, 75 000 евро, в государственный фонд исследований и инноваций и 75 000 в программу строительства доступного жилья для граждан Кипра. Через пять лет недвижимость можно продать. Жить на острове не обязательно. Паспорт дает все права граждан Евросоюза, также инвесторов привлекает развитая инфраструктура и растущая экономика страны.
В 2019 г. нескольким гражданам России хотели аннулировать гражданство республики, что наделало немало шума. Однако в феврале 2020 г. чиновники признали, что нет юридических оснований для отзыва паспортов, так как кипрское законодательство не подразумевает такой процедуры.
К лицам, связанным с политикой, особо пристальное внимание, и есть случаи отказов людям, занимающим совершенно разные посты. Если инвестор работал в компании, попавшей в санкционные списки, это может повлиять на решение о выдаче паспорта. Но это самое популярное направление для россиян, ведь получить гражданство Евросоюза здесь можно быстрее всего.
Гренада и Доминика
От $100 000. Общий плюс всех программ стран Карибского бассейна – нет требований по обязательному проживанию в стране. Карибское гражданство открывает доступ в страны шенгенской зоны и еще ряд государств.
Отсутствуют налоги на доходы физических лиц из иностранных источников, дивиденды, наследство, богатство и дарение.
Граждане Гренады могут посещать без визы самое большое количество стран: помимо Великобритании и государств шенгенского соглашения в список входит Китай. Кроме того, Гренада – единственная страна Карибского бассейна, которая дает возможность выхода на визу Е2 США. Поскольку граждане РФ не имеют возможности оформить бизнес-визу напрямую, сделать это можно, получив паспорт Гренады.
Сент-Китс и Невис
От $150 000 (это безвозвратный взнос в государственный фонд). Старейшая инвестиционная программа стран Карибского бассейна, действует с 1984 г. Чтобы получить паспорт, надо купить объекты, утвержденные местным правительством, на сумму от $400 000.
Их можно будет продать через пять лет.
Паспорт государства Сент-Китс и Невис дает право совершать безвизовые поездки в 132 страны мира и получить визу в США на 10 лет. В стране нет налогов на доход из зарубежных источников, наследование, дарение и собственность. Однако от НДФЛ избавлены лишь фискальные резиденты Сент-Китса и Невиса, в число которых можно войти, находясь на территории страны большую часть года.
Источник: Moscow Sotheby’s International Realty
Дизайн и налоги
В каждой стране прибыль хаусфлипперов зависит от многих факторов, в немалой степени – от знания местных особенностей законодательства. «В среднем по Испании налог на покупку недвижимости составляет 10%. Но даже не все местные знают, что, например, в Кантабрии есть специальный закон, позволяющий этот налог уменьшить. Если ты заявляешь, что собираешься в этом жилье делать ремонт, то его снижают до 5%. На ремонт тебе дается 1,5 года, а его себестоимость должна быть не меньше 15% от цены покупки квартиры», – объясняет Редькин.
Юлия Романовская, глава российской компании UmArchitects, рассказала, что к ним регулярно обращаются клиенты-россияне, которые хотели бы сделать ремонт в своих квартирах и домах в Испании, Швейцарии и Германии, в том числе приобретенных для перепродажи. Потому что зачастую то, что могут предложить местные архитекторы, особенно в маленьких городках, не устраивает заказчиков (по словам Романовской, в Европе также более сложная ситуация и с качественными материалами – выбор невелик, многое надо заказывать за несколько месяцев). «В квартире с красным диваном в гостиной и оранжевыми стенами можно провести отпуск, но для жизни она не подходит», – приводит пример Романовская. Но большинство хаусфлипперов вынуждены работать с местными архитекторами, а соотечественников приглашают лишь для создания дизайн-проектов.
Редькин дизайн придумывает сам, но привлекает местного архитектора-техника, и это «обязательное условие»: «Чтобы получить разрешение на ремонт, необходимо, чтобы проект был сделан местным архитектором, который имеет все необходимые сертификаты и лицензии.
Именно этот специалист будет подавать проект на согласование в мэрию». Есть два вида разрешений: на обычный (косметический) ремонт и на капитальный. Заявки на косметический ремонт рассматриваются около месяца, но обычно разрешение дают раньше. А вот с капитальным сложнее: там больше требований и заявку могут рассматривать до полугода, кроме того, нужно заплатить пошлину, это 5% от сметы на ремонт.
Многое зависит и от команды, которая будет делать ремонт. Ни о каких нелегалах речи не идет, в Испании, например, высокие штрафы за использование нелегальной рабочей силы. «Работать предпочитаю с русскоязычными, и тут дело и в языке, и в сроках, и в качестве. Местные компании работают медленно, кроме того, они узкоспециализированны, т. е. штукатур может только штукатурить, плиточник занимается только плиткой и т. д. Наши соотечественники, как и рабочие с Украины и из Молдавии, могут совмещать несколько специальностей», – рассказывает Редькин. В Tranio эту задачу решают по-другому. «В Баварии у нас работают ребята из Румынии, а стройматериалы мы покупаем на Украине и в Польше и за счет этого добиваемся низкой себестоимости», – делится Качмазов.
Обставить квартиру так, чтобы она понравилась большинству возможных покупателей, – сложная задача. «Хорошая испанская мебель дорогая, и ее нужно долго ждать (шторы, заказанные через Amazon из Англии, могут прийти быстрее, чем из любого испанского шоурума), что сказывается на сроках реализации проекта. Оптимальный вариант по срокам, цене и выбору – это мебель из IKEA», – говорит Редькин. Он и сам делает какие-то вещи, добавляя в проект пару уникальных элементов интерьера – старинную лампу, или табуреты необычной формы, или раковину с основанием от старой швейной машинки. «Важно даже не то, что сейчас в тренде, а то, что массово будет модно в следующем сезоне. Например, сейчас популярен скандинавский стиль с минималистичной мебелью а-ля 1950–1960-е гг., но уже появляется больше классических интерьеров или в стиле фьюжн, в моде использование состаренного натурального дерева (даже достаточно грубого), есть отсылки к стилю лофт, использование кирпича в интерьере, железных элементов, даже скорее лофт-индастриал», – рассказывает он.
После того как ремонт и меблировка завершены, квартира выставляется на продажу. «Я сотрудничаю с разными агентствами, но никому не даю эксклюзива. В России риэлтор выполняет больше функций, а здесь лишь сводит покупателя с продавцом. Проверкой документов и оформлением сделок занимается нотариус. Кроме того, ни один риэлтор не сможет показать мою квартиру лучше, чем это сделаю я», – говорит Редькин.
Риски и хлопоты
Главный риск покупки квартиры «под реновацию» в том, что никогда нельзя точно сказать, «что там внутри», до начала ремонта. «Внешне все может быть прекрасно, но, когда начинаешь разбирать полы и стены, оказывается, что все надо сносить и делать заново, а это серьезно увеличивает бюджет проекта и его сроки», – рассказывает Редькин. Второй серьезный риск связан с получением разрешения в мэрии на ремонт: иногда испанские чиновники столь неторопливы, что старт проекта приходится откладывать на несколько месяцев. «Тут нет никакой закономерности – как повезет.
Есть проекты, на которые быстро выдают разрешения, а есть и такие, по которым согласование затягивается, а без этого невозможно начать работу», – предупреждает он.
Всегда есть риск не угадать с объектом – приобрести то, что не будет востребовано даже после современного ремонта. Редькин вспоминает квартиру, которую продавали почти год, несмотря на интересную локацию, в результате пришлось снизить цену почти до себестоимости.
Качмазов напоминает и о «рыночном» риске – на ситуацию могут повлиять какие-то внешние события, политические или экономические, и после завершения реновации объект не удастся быстро продать по запланированной цене. «Но мы выбираем объекты, которые в любом случае получится сдать в аренду, чтобы переждать кризис и продать его позже, когда цены снова поднимутся», – резюмирует спикер.
«80% тех, кто занимается house flipping, – частники и 20% – небольшие компании. Крупные игроки не идут в этот бизнес, так как нет системы, по которой можно получать прибыль, – комментирует эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс.
– Все зависит от таланта конкретного человека». «Иногда удается только отбить ремонт, вложенные силы и время уходят впустую. Финансирование под такие проекты получить не проблема, дадут 50% от стоимости объекта под 7–10% годовых на короткий срок, обычно до года. Но много денег не заработаешь, купив убитую квартиру и сделав там ремонт, – в 90% случаев только отбивается ремонт плюс в лучшем случае 10%. Доходный флиппинг всегда идет в комбинации с чем то другим. Например, купить убитую квартиру или дом на залоговом аукционе, разделить на две и/или добавить еще комнату с помощью перепланировки, а если еще переделать чердак в дополнительную комнату или если это дом, то разделить его на 2–3 отдельные квартиры и продать по отдельности».
Управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева согласна, что приемлемую доходность может обеспечить только перестройка и увеличение площадей или повышении класса здания за счет качественной отделки, «что обычно и предпочитают наши соотечественники».
Но в большинстве случаев для них такие вложения «не столько рисковые, сколько хлопотные», говорит она.
Ремонт квартир в Вышнем Волочке под ключ, капитальный, косметический ремонт однокомнатной квартиры, двухкомнатной и трехкомнатной
4.8
37 оценок
Бригада мастеров производит работы по ремонту квартир под ключ. Штукатурка и шпаклевание стен, под обои, под покраску, выравнивание полов бетонная стяжка, наливной пол, под ламинат, плитка, керамогранит, линолеум, монтаж и переборка деревянных полов, монтаж систем тёплый пол всех видов, ремонт ванной комнаты всеми видами материалов, а это укладка керамической плитки замена водопроводных труб, замена канализационных труб, установка унитазов, раковин, ванн, инсталляции и душевые кабины. Производим…
Владимир
4.9
24 оценки
Частный мастер, не фирма, делаю ремонт квартир — как под ключ, так и отдельных элементов: — малярно-плиточные работы — шпатлевка, штукатурка, выравнивание стен — оклейка обоев, Ванная, кухня под ключ декоративных плит — монтаж конструкций из гипсокартона — плитка, мозаика — отделка и покраска полов, ламинат, линолиум, монтаж напольного плинтуса и многое другое — электрика, сантехника, установка дверей Все виды ремонта от косметического до капитального и евро ремонта.
Работаю строго без посредни…
Алексей
4.6
14 оценок
Ремонт и отделка квартир, домов под ключ.
Гипсокартон, стяжка пола, плитка, ламинат, штукатурка,
шпаклевка, покраска, обои, электрика, сантехника и т. д. Помощь в закупке и доставке материала. Выезд специалиста для оценки бесплатно и индивидуальный подход к каждому клиенту. Звоните обо всем договоримся и все расскажем.
Василий
4.6
27 оценок
Натяжные потолки, выравнивание стен, полы, теплый пол, двери, окна, обои и многое другое. Консульиация, Замер и помощь в выборе стройматериалов — бесплатно! Выполнение работы в короткие сроки. Недорого, быстро, качественно от 200руб кв м. Скидки в строительных магазинах.
На звонки отвечает мастер Игорь
Анастасия
4.1
17 оценок
Все виды отделочных работ включая электромонтажные и сантехнические работы, а так же помощь в закупке материалов и дизайн интерьера помещения! Многолетний опыт работы в строительной сфере! Консультация бесплатно звоните!
Сергей
4.5
16 оценок
Выполним ремонт квартиры или дома. все виды услуг. установка сантехники, замена старых труб на пропиленовые, поклейка обоев, замена оконных блоков, и т. д возможен ремонт подездов
и т. д. цены низкие. договорные
Максим
4.1
12 оценок
Ремонт квартир под ключ.
Мелкий ремонт, электрика, сантехника, плотнические работы, установка дверей. Утепление балкона под ключ. И многое другое. Русский мастер со стажем.
Петр
4.1
10 оценок
Капитальный и косметический ремонт квартир, балконы и лоджии любой этажности. Ремонт и постройка домов, кровельные работы. Помощь в выборе и приобретении стройматериалов.Василий
4.4
7 оценок
Ремонт квартир от косметического до капитального, цены договорные, качество гарантировано. Поможем с выбором и доставкой материала. Опыт работ более десяти лет.
Галина
Сделаем капитальный ремонт квартир в Вышнем Волочке, штукатурка (декоративная), шпаклевка, плитка, гипсоплита, обои, ламинат, электрика сантехника, канализация, водопровод, отопление, опыт работы более 30 лет!
Тимофей
Игорь
Ремонт новостройки под ключ в Вышнем Волочке. Экономичный ремонт, евроремонт, дизайнерский ремонт. Без авансов, оплата строго по сделке. Предоставим рекомендации по выбору материалов.
Дмитрий
Качественно и в срок выполним все виды отделочных и ремонтных работ в Вышнем Волочке: штукатурка стен, шпатлевка стен, оклейка стен обоями, покраска стен, нанесение декоративного покрытия, укладка плитки.
Ярослав
Бригада отделочников выполнит ремонт квартир в Вышнем Волочке, плитка, ламинат, гипсокартон любой сложности, линолеум, наливные полы, шпаклёвка, штукатурка, выравнивание потолков, багет, обои, установка дверей, монтаж плинтусов.
Марк
Как управлять ремонтом квартир с арендаторами, которые все еще находятся в квартирах
Часто бывает необходимо завершить ремонт с арендаторами, которые все еще находятся в здании. Обычно нецелесообразно выселять всех и оставлять здание пустым на время обновлений, да и финансово это нецелесообразно. Тем не менее, арендодатели должны убедиться, что они сводят к минимуму сбои, поскольку продолжительные ремонтные работы могут уменьшить удержание арендаторов и повредить долгосрочным отношениям.
В Калифорнии есть несколько законов, которые арендодатели должны понять, прежде чем они начнут ремонт вокруг своих арендаторов. Существуют ограничения по времени, с которыми нужно бороться, а также обязательства перед арендаторами. При разумном планировании арендодатель может управлять ремонтом квартир с арендаторами в здании, не нанося ущерба деловой репутации и не нарушая закон.
Что арендодатели должны знать о ремонте с арендаторами на территории
Каждый арендодатель должен помнить, что арендаторы имеют право на «спокойное пользование» своим помещением.
Это не пустой звук. Это юридический стандарт, который указывает, что «арендодатель не будет предпринимать никаких действий или совершать какие-либо бездействия, которые нарушают право арендатора на владение и спокойное пользование помещением». Домовладелец нарушает это спокойное наслаждение, когда:
- Незаконное выселение жильца
- Заблокировать арендатору доступ на территорию
- Разрешить третьей стороне блокировать или выселять арендатора
- Создать ситуацию, которая сделает квартиру полностью или практически непригодной для использования
Четвертое положение касается калифорнийских арендодателей, которые, скорее всего, споткнутся, когда дело доходит до завершения ремонта с арендаторами в собственности. Арендодатели обязаны содержать недвижимость в пригодном для проживания состоянии. Как правило, чем «необходимее» ремонт, тем меньше вероятность того, что арендодатель нарушит соглашение о спокойном наслаждении. Так, например, отвлечь арендатора на несколько дней, чтобы он починил протекающую крышу, скорее всего, необходимо, а не является нарушением.
Сделать их единственную ванную непригодной для использования в течение недели, чтобы заменить кафельный пол, не является и будет считаться нарушением.
Арендодатели могут избежать проблем с завершением ремонтных работ с арендаторами, которые все еще находятся в здании, работая с калифорнийским подрядчиком, который может гарантировать строгое соблюдение сроков.
В любом случае, за исключением чрезвычайных ситуаций, арендодатели должны уведомлять об этом не менее чем за 24 часа до входа в квартиру, а также ограничивать ремонт в квартире обычными рабочими часами. Выходы и противопожарное оборудование должны оставаться доступными, а все необходимые коммуникации, такие как вода и электричество, не должны прерываться более чем на несколько часов.
По большей части арендодатели могут избежать проблем с завершением ремонта с арендаторами, которые все еще находятся в здании, работая с калифорнийским подрядчиком, который может гарантировать соблюдение строгих сроков.
Арендаторы не возражают против ремонта, когда его конец близок, особенно если он в долгосрочной перспективе улучшит жилищные условия.
Выбор подрядчика в Калифорнии для выполнения своевременного ремонта
Соблюдение строгих сроков ремонта возможно только при работе с авторитетным подрядчиком, который может гарантировать свою работу. Эта временная шкала должна:
- Перечислите все основные шаги: Разбивка шагов, необходимых для завершения части проекта, имеет решающее значение для точного определения временной шкалы. Например, вместо того, чтобы указывать «покраску устройства» в предложении, подрядчик может перечислить отдельные этапы, включая снятие обшивки, грунтование, время, необходимое для высыхания грунтовки, покраску, очистку и т. д., чтобы гарантировать, что каждая часть работа имеет сопутствующие и предсказуемые временные рамки.
- Секции блокировки: Ни один подрядчик не делает каждую единицу сразу. Им нужно будет выполнить задание по частям.
- Плановый сбой коммунальной службы: Если ожидается сбой в работе необходимой инженерной сети, необходимо четко указать время отключения, а также приблизительную оценку восстановления.
- Учитывайте время суток: Завершение ремонта, требующего отключения воды в 8 утра, когда большинство людей собирается на работу, — верный способ вызвать раздражение жильцов. Внимательно запланированные ремонтные работы учитывают деятельность арендаторов; т. е. перебои с электричеством происходят, когда жильцы находятся вне дома и на работе, громкие ремонты начинаются только после 9утра и т. д.
Определение точного графика имеет решающее значение при завершении ремонта с арендаторами в здании, поскольку именно они сталкиваются с проблемами. Большинство из них готовы справиться с этими отвлекающими факторами до тех пор, пока им не видно конца.
Работая с подрядчиком, который предоставляет точные и подробные сроки, арендодатели могут соблюдать требования законодательства и радовать арендаторов на протяжении всего процесса ремонта.
REIG Строительство дает вам подробный график, который вы можете использовать для завершения ремонта с арендаторами на месте, максимально сводя к минимуму перерывы. Для получения более подробной информации, свяжитесь с нами .
Отправить проект
Ваше имя (обязательно)
Имя свойства (обязательно)
Ваш адрес электронной почты (обязательно)
Телефон (обязательно)
Адрес службы
Объем работ по проектуЖелаемая дата завершения
Похожие сообщения
Ваши права и права ваших арендаторов
Зарабатывание денег на инвестиционной собственности — одно из самых больших преимуществ владения ею. Иногда, однако, это может означать преодоление некоторых сложных ситуаций с арендованными единицами.
Сдача вашего помещения в аренду может быть отличным источником дохода, но придет время, когда потребуются обновления. Хотите ли вы обновить свою аренду в рамках подготовки к смене арендаторов или вам просто нужно выполнить плановое техническое обслуживание недвижимости, все может усложниться, когда в нем живут люди.
Если вы планируете ремонт своей собственности, важно знать свои права и права своих арендаторов. Есть много причин для улучшений, пока у вас есть арендаторы, и они могут даже извлечь выгоду из этих обновлений. Тем не менее, есть правильный и неправильный способ делать что-то, и жизненно важно уважать права жителей. Если вы думаете о внесении некоторых изменений, вот несколько вещей, о которых следует помнить.
Сначала просмотрите свой договор аренды
Каждый договор аренды отличается, поэтому первым шагом является тщательное изучение договора аренды ваших арендаторов. Большинство договоров аренды имеют стандартное соглашение о проведении необходимого ремонта.
Однако, если в вашем договоре аренды указано что-либо, отличающееся от обычного тарифа, вы должны следовать изложенным правилам. Договоры аренды являются юридическими договорами, поэтому следование соглашению, заключенному вами при подписании с вашими арендаторами, является вашим главным приоритетом.
Понимание вашего права на улучшение собственности
Как владелец собственности вы имеете право выполнять необходимый ремонт и техническое обслуживание. На самом деле, по закону вы можете быть обязаны сделать некоторые улучшения и ремонт, чтобы гарантировать, что собственность пригодна для проживания. В зависимости от законов вашего штата и муниципалитета вы также можете иметь право отремонтировать свое здание — в разумных пределах. Законы большинства штатов гласят, что арендодатель не может входить в жилище арендатора, когда захочет, без разрешения или предварительного предупреждения. Поэтому, если рассматриваемый ремонт включает в себя вход или изменение квартиры, в которой живут ваши арендаторы, вам все равно нужно будет уведомить их о своих планах.
Однако, если ваш ремонт не повлияет на пространство жильцов, возможно, вы сможете реализовать свои планы по улучшению. Просто убедитесь, что вы не посягаете на пространство ваших арендаторов.
Обеспечьте надлежащее общение
Если вы планируете ремонт своей собственности, общение с вашими арендаторами имеет жизненно важное значение для обеспечения того, чтобы все прошло гладко. Даже если вы не обязаны по контракту или по закону своевременно уведомлять их о происходящих изменениях, большинство людей не слишком любезно относятся к строителям и громким звукам, появляющимся на ровном месте. Если ваш запланированный ремонт не повлияет напрямую на пространство ваших арендаторов, но все же может быть для них заметен, лучше сообщить им заранее.
Если ваши строительные работы на сдаваемой в аренду недвижимости существенно повлияют на качество жизни ваших арендаторов или на использование пространства, общение становится еще более важным. Арендаторы имеют то, что часто называют «правом на спокойное пользование своим пространством», что, по сути, означает, что препятствия или изменения того, что вы согласовали в договоре аренды, не допускаются.
Однако есть способы договориться, которые удовлетворят всех. Кроме того, независимо от того, повлияет ли ваш ремонт непосредственно на жилище ваших жильцов, работа с подрядчиками, которые уважают права ваших жильцов, общение с ними о правилах конфиденциальности и работа только в определенные часы, может сделать все намного проще.
Определить, влияет ли строительство на использование пространства
Когда дело доходит до определения того, что ущемляет права арендатора на его помещение, возникает множество вопросов, но вы также можете многое сделать для выработки решений. Большинство людей говорят о праве на спокойное наслаждение, но примеры нарушений могут быть самыми разными. Нарушением этих прав может быть что угодно, от лающей собаки до заблокированного входа.
Откровенно и честно поговорите со своими арендаторами, они могут быть готовы терпеть небольшие неудобства ради улучшенного имущества. Если у вас есть конкретные вопросы о том, не нарушит ли ваш ремонт право ваших арендаторов на спокойное проживание, рассмотрите возможность консультации с юристом в вашем районе.
В то время как небольшие ремонтные работы часто можно решить легко, более крупные проблемы могут потребовать немного больше работы и причинить больше неудобств вашему арендатору. Это включает в себя отключение доступа в спальню или ванную комнату, отключение жизненно важных ресурсов, таких как электричество и вода, ограничение пространства на открытом воздухе или запуск длительного процесса. Если нет неотложной необходимости решать эти проблемы во время аренды, более крупные проекты лучше сохранить для текучести арендаторов.
У вас есть право на ремонт вашей собственности, но если вы планируете нарушить соглашение, которое вы обещали своим арендаторам при аренде, общение, письменное соглашение и компенсация, скорее всего, будут в порядке. Если вы можете работать вместе, чтобы найти что-то, что имеет смысл для всех участников, в то время как ваш арендатор все еще занимает арендную плату, это даже лучше.
Предложение о снижении арендной платы
Если ваш план ремонта в течение срока аренды вашего арендатора реально ущемляет его право наслаждаться и использовать свою жилую площадь по назначению, вы можете уменьшить арендную плату во время проекта.
Хотя это может быть не идеально для вас, имеет смысл, что арендаторы хотят того, за что они платят с точки зрения пространства. Кроме того, откровенность в отношении ситуации и предложение своим арендаторам чего-то взамен за неудобства заставят их чувствовать себя замеченными и уважаемыми и положат конец конфликтам еще до того, как они всплывут на поверхность.
Знай свои права
Содержание вашей собственности, вероятно, является приоритетом, и наличие арендаторов не меняет этого. В то время как вы имеете право на ремонт, ваши арендаторы также имеют право на пространство, которое они согласовали в договоре аренды. Есть много способов ориентироваться в этом балансе, и все зависит от вашего проекта, резидентов и конкретной ситуации.
Есть способы улучшить вашу квартиру, не причиняя неудобств живущим в ней людям. При надлежащем общении, внимании к вашей аренде и, возможно, небольшом количестве переговоров вы начнете строительство своей арендуемой недвижимости в кратчайшие сроки.