Ремонт квартиры образец: Образец договора на ремонт квартиры со сметой

Образец заявления на ремонт квартиры

Как бы мы не старались, рано или поздно приходит время ремонтировать квартиру. Нужно ли проводить подготовку и брать всё в свои руки или надеяться на коммунальные службы и писать заявление? Давайте разберёмся.

Необходимость заявления на ремонт квартиры зависит в первую очередь от того какой формы собственности ваша квартира.

Наши работы

1. Квартира в приватной собственности. В этом случае, ни о каком косметическом или капитальном ремонте за счёт государства не может быть и речи, если вы не входите в перечень незащищённых слоёв населения, которые имеют право если не на ремонт, то на большие льготы. Второй случай, когда вам может понадобиться образец заявления на ремонт квартиры, это если вы задумали перепланировку. Документа называется заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и подаётся в компетентные органы.
2. Квартира в муниципальной собственности. Капитальный и текущий ремонт обязан делать арендодатель за счёт муниципалитета. Сначала нужно выяснить, когда запланировано время ремонта в вашем доме, для этого посылается запрос. Если в планах вашего дома нет, а жить в нём невозможно, то нужно написать заявление в управление Государственной жилищной инспекции вашей области. Образец заявления на ремонт квартиры вы можете увидеть ниже.

Управление Государственной жилищной инспекции _____________ области

от_______________ (ФИО гражданина )

Адрес:_______________ (индекс, адрес местонахождения гражданина )

Заявление

на бездействие обслуживающей организации

_____________________(указать название обслуживающей организации)

Я, _______________(указать ФИО), проживаю на _______ этаже многоэтажного дома по вышеуказанному адресу. С __________(указать дату) (далее подробно пишите проблему, например: квартиру периодически затапливает, ввиду повреждения кровли дома, вода протекает в комнате по потолку и одной из стен.)

Результатом моих неоднократных обращений в течение нескольких месяцев к обслуживающей организации ________________(указать название), явилось только _____ (указать, что сделала обслуживающая организация: составление акта о протечках и т. д.).

До настоящего времени кровля не отремонтирована и продолжает течь. Я ежемесячно оплачиваю счет за жилье и коммунальные услуги, который включает в себя плату за содержание общего имущества многоквартирного дома и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

• исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;
• защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли и инженерного оборудования.

В соответствии с предельными сроками устранения неисправностей при выполнении текущего ремонта отдельных частей жилых домов, протечки в отдельных местах кровли должны быть устранены в течение 1 суток, повреждение систем организованного водоотвода – в течение 5 суток.

В соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда текущий ремонт включает в себя работы неотложного характера, в том числе и устранение неисправности стен, фасадов, крыш, чердачных перекрытий.

К перечню работ по техническому обслуживанию общего имущества жилых домов, выполняемых обслуживающей организацией, относится: промазка гребней и свищей в местах протечек кровли.

В соответствии с перечнем работ, относящихся к текущему ремонту общего имущества жилых домов, относится, в том числе и ремонт крыши.

Считаю, что своим бездействием обслуживающая организация — _______________ (указать название) умышленно нарушает мое конституционное право на благоприятную среду обитания, мои жилищные права, ст.23 закона РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии», СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».

Прошу провести проверку по данному факту, привлечь виновных к административной ответственности в соответствии со ст.7.22 Кодекса об административных правонарушениях и обязать обслуживающую организацию _____________  (указать название) произвести ремонт крыши и восстановительный ремонт в моей квартире в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Приложение:

1.Копия акта обслуживающей организации ______________(указать название) от _____________(указать дату) (если акт был составлен).

С уважением, ___________(подпись) _________________(расшифровка подписи)

« назад

Ремонтные работы в квартире \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Ремонтные работы в квартире

Подборка наиболее важных документов по запросу Ремонтные работы в квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Ремонт:
• 243 КВР
• Акт выполненных работ по ремонту автомобиля
• Акт приема передачи автомобиля в ремонт
• Акт приема передачи квартиры после ремонта
• Акт приема передачи оборудования в ремонт
• Ещё…

• Жилье:
• Акт приема передачи квартиры по договору дарения
• Акт приема передачи квартиры после ремонта
• Амортизация жилого фонда
• Амортизация квартир в бухгалтерском учете
• Апартаменты это
• Ещё. ..

Формы документов: Ремонтные работы в квартире

Судебная практика: Ремонтные работы в квартире

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 30 «Сроки устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги)» Закона РФ «О защите прав потребителей»»Из вышеприведенных норм права следует, что нарушение исполнителем услуги сроков, установленных потерпевшим для возмещения ущерба, причиненного его имуществу вследствие недостатков услуги, или отказ исполнителя возместить ущерб в добровольном порядке, не дает потерпевшему право требовать уплаты неустойки, поскольку такая обязанность на исполнителя услуги законом не возложена, а как следует из материалов дела претензия истца Р.А., направленная в адрес ответчика, содержала требование только о возмещении причиненного имущественного ущерба; с требованиями о проведении ремонтных работ в квартире истцы к ответчику не обращались, сроков проведения данных работ не устанавливали. «

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ремонтные работы в квартире

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Что делать, если шумят соседи?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022)Другие регионы в своих нормативных актах могут устанавливать иное время, в которое не допускается нарушение тишины и покоя граждан. Так, в Московской области установлены следующие требования по обеспечению тишины и покоя жильцов (ч. 3, 4 ст. 1, ст. 2 Закона МО от 07.03.2014 N 16/2014-ОЗ):

Нормативные акты: Ремонтные работы в квартире

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Закон г. Москвы от 12.07.2002 N 42
(ред. от 14.12.2016)
«О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве»1.1. Помимо случаев, указанных в части 1 настоящей статьи, не допускается совершение действий, нарушающих покой граждан и тишину, при проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме и (или) нежилого помещения, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, иных ремонтных работ в данных помещениях с 19 часов до 9 часов и с 13 часов до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни (кроме случаев, когда указанные работы осуществляются в течение полутора лет со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию).

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Закон Московской области от 07.03.2014 N 16/2014-ОЗ
(ред. от 01.06.2021)
«Об обеспечении тишины и покоя граждан на территории Московской области»
(принят постановлением Мособлдумы от 20.02.2014 N 9/79-П)4. По истечении шести месяцев со дня постановки многоквартирного дома на кадастровый учет не допускается проведение переустройства, перепланировки, ремонтных работ в жилом помещении в этом многоквартирном доме или ремонтных работ в нежилом помещении, не принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом многоквартирном доме, повлекшее нарушение тишины и покоя граждан, в период с 19 часов 00 минут до 09 часов 00 минут, а также с 13 часов 00 минут до 15 часов 00 минут в рабочие дни, с 19 часов 00 минут до 10 часов 00 минут, а также с 13 часов 00 минут до 15 часов 00 минут в субботу, круглосуточно в воскресенье и установленные федеральным законодательством нерабочие праздничные дни.

Стандартная версия: Шаблон проформы для приобретения квартиры/многоквартирного дома и ремонта индивидуального помещения

Инструменты финансового моделирования недвижимости

499,00 $ – 599,00 $

—

5 SKU 3 9:0003 Категория: Многоквартирные / Квартиры

• Описание
• Дополнительная информация

Инструмент анализа электронных таблиц на основе Excel для приобретения существующей квартиры/многоквартирного арендного дома. Позволяет моделировать ремонт отдельных квартир при продолжении эксплуатации здания, выявляя и выделяя получение дохода и экономию средств в результате программы улучшения отдельных квартир.

Подход со смешанными средними значениями используется для моделирования профилей доходов и расходов как до, так и после ремонта.

Другими словами, несмотря на то, что есть вкладка ввода арендной платы, модель не включает в себя пролонгацию и ремонт конкретных единиц — она аппроксимирует неизвестную последовательность переносов единиц, используя средний бюджет обновления единиц и вышеупомянутый смешанный средний доход и значения расходов.

Модель месячного характера, и это 100% разблокированный файл Excel с полностью прозрачными формулами, которые можно дополнительно настроить в соответствии с особенностями ваших транзакций.

Удобные функции

• Совместимость с ПК и Mac
• Включает инструкции по использованию с подробными аннотациями, привязанными к выбранным ячейкам
• Двухстраничный экран ввода предположений и отчетов, оптимизированный для просмотра в стиле информационной панели
• Постоянные проверки расчетов и защита данных для предотвращения ошибочных входных данных
• Навигация по гиперссылкам обеспечивает быстрый и интуитивно понятный доступ ко всем вкладкам
• Вкладки для отчетов институционального качества, готовые к печати, которые можно использовать для вашей компании
• Включает вкладку копирования/вставки для анализа «следующий покупатель», который будет размещен и представлен в веб-программном обеспечении REFM Valuate

Функциональные особенности

Модель поддерживает следующее:

• Быстрый ввод только набора квартир вместо всего списка арендной платы, а также ввод полного списка арендной платы с маркировкой квартир как отремонтированных и неотремонтированных
• Поэтапный или поквартирный ремонт квартир, смоделированный на ежемесячной основе, с повышением арендной платы после ремонта и с экономией на эксплуатации и техническом обслуживании после ремонта или без нее
• Моделирование выкупа арендатором
• Один уровень финансирования приобретения (амортизируемый или только процентный, или амортизируемый с только процентным периодом) и последующее рефинансирование посредством амортизируемого постоянного кредита с или без процентного периода
• До двух участников совместного предприятия с долевым участием, с предпочтительной доходностью на основе внутренней нормы доходности и разделением остаточного денежного потока
• Одновременный анализ чувствительности с двумя переменными.

Вкладки модели

0 Обзор модели и инструкции
1 Задняя часть модели оболочки
2 Руловые входы
3 Посложений
2424242424242424242424242. Структура 9002. 2424242424242424242424242. Структура 242424242424242424242424242. Структура 2424242424242424242. СРЕДЕЙНА 242424242424242.Shried СРЕДЕЙСТВА ДЛЯ СТРУКТИРОВАНИЯ. Входные данные о движении денежных средств

6     Входные данные о движении денежных средств за год
7     Сроки ремонта Приложение
8 Структура совместного предприятия. Приложение
14  Постоянный кредит Ежемесячный график амортизации Приложение

Модель графика

11 лет (с возможностью расширения)

Отчеты

В модель включены отчеты, готовые к печати. См. ссылку Образцы отчетов выше.

Тип лицензии и стоимость многопользовательской лицензии

Лицензии продаются по количеству пользователей
Цены на многопользовательскую подписку доступны здесь

Входит в комплект поставки ) и версия шаблона с образцом сделки, загруженной в

1 год онлайн-поддержки на основе билетов

Возможность перейти на модель Pro, просто доплатив разницу в цене

Шаблон Excel для перепланировки многоквартирного дома — Tactica Real Estate Solutions

Руководство по андеррайтингу Tactica Multifamily Redevelopment служит трем целям:

Учебное пособие — Коллекция сообщений в блогах, изображений, видео и ссылок для пользователей, использующих режим Tactica Redevelopment Mode l. Объясняется каждый аспект модели, и по ним можно легко ориентироваться с помощью оглавления с гиперссылками ниже.

Предварительный просмотр . Для тех, кто нуждается в шаблоне андеррайтинга для многоквартирных домов, в этом сообщении блога подробно описан инструмент, и вы сможете определить, подходит ли он для вашего бизнеса.

Знания — Независимо от вашего интереса к инструменту андеррайтинга, эта статья даст вам представление о том, как следует андеррайтинг и анализ капитального ремонта.

Модель реконструкции Содержание

1. Redevelopment Primer

2. Pre-Analysis

3. Investment Summary

4. Renovation Inputs

5. Renovation Summary

6. CAPEX Plan

7. Налоги на недвижимость

8. Финансы

9. Сводка по доходам

10. Refi Debt

11. IRR Sources

12. Partnership Distributions

13. Excel Resources

Redevelopment Primer

Unlike the  value-add стратегии , которая является более «линейной» с точки зрения андеррайтинга, этот инструмент позволит инвесторам получить гораздо более подробную информацию о своих предположениях о реабилитации. При желании пользователи могут контролировать реабилитационный центр вплоть до отдельного подразделения (хотя такой уровень детализации не обязателен).

Цель этой записи в блоге — показать вам, как организовать ваши предположения о ремонте, чтобы точно отразить ваш бизнес-план. Tactica определяет возможности «перепланировки» как недвижимость, которая :

• физически или с точки зрения занятости

• не имеет права на финансирование агентства или банка из-за состояния жилого комплекса

• линии тренда

• Необходимость крупных капиталовложений для внутренней отделки помещений, помещений общего пользования и экстерьера

В основном, когда вы хотите завладеть имуществом, отремонтировать и стабилизировать его как можно быстрее с намерением продать или рефинансировать по стабилизация , следующие шаги идеально подходят для анализа вашей недвижимости.

Вы можете узнать, как Tactica различает бизнес-планы реконструкции и повышения стоимости .

Требования к предварительному анализу

Включить макросы

Когда рабочая книга откроется, Excel предложит вам с желтой полосой предупреждения в верхней части экрана «Включить макросы». Нажмите « Включить контент ».

Если вы не видите эту всплывающую панель, выполните следующие действия:

Файл > Параметры > Центр управления безопасностью > Настройки центра управления безопасностью > Параметры макросов > Включить макросы

Нажмите «ОК». Сохраните книгу на своем компьютере, а затем закройте ее . После повторного открытия макросы будут работать.

Включить итерационные вычисления

Первое, что вам нужно сделать, это включить «Итеративные вычисления». Для этого перейдите по адресу:

Для пользователей ПК

Файл > Параметры > Формулы > Включить итерационные вычисления (установите флажок)

Для пользователей MacBook

Я считаю этот учебник YouTube наиболее интуитивно понятным для пользователей Mac, если вам нужна помощь в выполнении итерационных вычислений.

Чтобы узнать больше об итерационных вычислениях и о том, почему они необходимы, уделите две минуты чтению актуальности циклических ссылок

в формах разработки.

Видеоруководство по предварительному анализу

Ячейки ввода

Во всех инструментах Tactica вы несете ответственность за все коричневые текстовые ячейки . Черный текст содержит формулы, которые не следует перезаписывать.

Инвестиционная сводка

Эта вкладка служит двум важным целям. Именно здесь вы делаете большинство своих предположений, а также служит информационной панелью, которую можно распечатать и отправить по электронной почте партнерам и инвесторам. Панель инструментов будет отображать и суммировать различные другие компоненты, находящиеся на разных вкладках. Есть надежда, что, потратив пять минут на эту вкладку, вы сможете сформулировать четкое представление об инвестиционной жизнеспособности конкретного многоквартирного дома.

Общая информация о собственности

Начните с ввода всех общих сведений о свойствах. Примерно половина ячеек в этом разделе будет заполнена данными, введенными на других вкладках.

Изображение объекта

Сюда можно импортировать изображение объекта или карту его расположения. Это довольно очевидно.

Сводная информация о наборе единиц измерения

Эта круговая диаграмма представляет собой простую сводную информацию о составе квартир в многоквартирном доме. Эта диаграмма будет автоматически обновляться при заполнении вкладки «Ремонтные входы».

Финансирование

Для вашего финансирования в «Год 0» вам нужно будет ввести условия вашего промежуточного/строительного кредита или банковского кредита/агентского кредита только под проценты. Вы можете выбрать, будут ли кредитные поступления рассчитываться только с использованием цены покупки (LTV) или цены покупки плюс затраты на строительство (LTC).

Примечание: Хотя модель не учитывает долг с плавающей процентной ставкой, если вы получили котировку долга с плавающей процентной ставкой с пределом процентной ставки , вы могли бы гарантировать процентную ставку по максимальной сумме ограниченной процентной ставки. .

Я подробно объясняю допущение «Начисление процентов» и «Резерв процентов» в учебном пособии «План капитальных затрат» .

После завершения ремонта модель ожидает от вас рефинансирования, отказа от финансирования «Нулевого года» и получения кредита агентства или банка. «LTV» кредита и ячейки «Сумма кредита» выше будут определяться вашими данными в разделе рефинансирования, которого я коснусь в ближайшее время. 

Резюме арендной платы и плана ремонта

Вкладка «Reno Inputs» также содержит эти диаграммы. Данные по реконструкции обобщаются на высоком уровне, чтобы дать вам общее представление о том, как, по прогнозам, будут реализованы потенциальные усилия по репозиционированию.

Метрики на уровне проекта

 В этом разделе, возможно, находятся два наиболее важных переключателя анализа — цена покупки и период удержания инвестиций. В режиме реального времени вы можете видеть, как изменение цены влияет на различные показатели ценообразования, в первую очередь на стабилизированную «

Доходность по себестоимости », выделено синим цветом (Стабилизированный NOI / Цена + Затраты на строительство).

Модель рассчитывает различные ставки капитализации, включая стабилизированную ставку капитализации после ремонта. Вы можете выбрать из выпадающего списка, какие ставки капитализации вы хотите отображать.

Метрики рефинансирования

В этом разделе вы делаете четыре допущения о рефинансировании:

1. Ставка капитализации, которую вы прогнозируете при рефинансировании.

2. LTV кредита на рефинансирование.

3. Месяц рефинансирования

4. Плата за рефинансирование/репозицию (если используется)

У вас есть возможность изменить месяц рефинансирования, однако он должен быть не более 36 месяцев для соответствия анализу реновации.

Модель рассчитает оценку при рефинансировании, общую выручку от рефинансирования и то, сколько капитала инвестора осталось в проекте после рефинансирования.

Важное примечание . IRR является показателем, чувствительным ко времени, и предполагает, что выручка от рефинансирования выплачивается инвесторам в конце расчетного года. Например, если вы рефинансируете в 25-м месяце, модель предполагает, что вы выплачиваете выручку инвесторам в конце 3-го года (или через 11 месяцев). Это та же самая логика, которую я использую в модели многоквартирного развития и обеспечивает консервативный учет денежных потоков рефинансирования .

Если вы взимаете «комиссию за репозицию», вы также можете ввести эту информацию (в процентах от общей суммы кредитных поступлений).

Источники и использование

В этом разделе обобщаются все затраты, которые будут препятствовать инвестиционной возможности, и то, как она будет финансироваться (за счет заемных и собственных средств). Есть две ячейки, посвященные «Другим расходам», в которые вы можете ввести дополнительные расходы (должны быть введены как отрицательные).

Ваш выбор для «Резерв процентов» в разделе «Финансирование» определит, будут ли проценты по строительству учитываться в источниках и использовании. Выше это 0 долларов, потому что я выбрал «Нет» для предположения «Процентный резерв».

Предположения «Депозитные расходы и затраты на закрытие» и «Плата за приобретение» сделаны справа, вне поля зрения рамки приборной панели:

Остаточные предположения

Резюме остаточных допущений.

Важным аспектом любого проекта в сфере недвижимости является оценка остаточной стоимости продажи. Эти данные обобщены здесь. Вы сможете увидеть метрики ценообразования реверсии вместе с удорожание , произошедшее за период удержания. Цена конечной продажи определяется остаточной ставкой капитализации, которая представляет собой ручной ввод, который вы сделаете справа:

.

Вы должны ввести ставку остаточной капитализации сегодня и ее ожидаемое годовое увеличение. В этом примере, если вы считаете, что ставка рыночной капитализации составляет 5,25% и будет расти на 0,10% ежегодно, через десять лет остаточная ставка капитализации составит 6,25% (5,25% + 0,10%*10).

Вы можете узнать больше о нашей методологии расчета остаточной выручки от продажи .

Вы также будете нести ответственность за ввод брокерской комиссии и других расходов на закрытие (в процентах от продажной цены). Если вы синдицируете акции и взимаете остаточную комиссию за продажу, вы также должны указать эту сумму в его разделе.

Выплата кредита, стоимость продажи и остаточная комиссия за продажу суммируются как отрицательные числа, а общая выручка от продажи суммируется внизу.

Возврат по партнерству

Наконец, модель создания добавленной стоимости имеет пять встроенных партнерских структур. Вы можете выбрать, какой из них вы хотите использовать, из раскрывающегося списка, и модель будет суммировать показатели возврата инвестиций как GP, так и LP. Важно отметить, что IRR GP и мультипликатор собственного капитала не включают доход от управления активами, сборы за приобретение или остаточные сборы за продажу. Все партнерские модели распределения привязаны к периоду холда, установленному на этой вкладке. Хотя у вас есть возможность изменить период удержания для каждого сценария, важно сделать ссылку на эту вкладку, чтобы графики были точными. В этом вам поможет проверка ошибок.

Я бы также рекомендовал проверить, как максимизировать инструмент анализа поиска цели Excel . Понимание Поиск цели и раскрытие его потенциала на этой вкладке может помочь вам открыть решения, которые могли быть замечены, и в конечном итоге дать вам идеи для убеждения инвесторов, кредиторов или переговоров с продавцом.

Затраты на реконструкцию

У меня есть две записи в блоге, которые проведут вас через вкладку «Затраты на реконструкцию» финансовой модели.

Небольшая недвижимость

Для более детального анализа (оптимально для недвижимости до 50 квартир) вы хотите спланировать реконструкцию по отдельным квартирам или сгруппировать похожие планы этажей.

Планирование инвестиционной стратегии изменения позиционирования многоквартирного дома

Анализ дает две разные идеи о том, как заполнить вводные данные.

Крупные объекты

Я также написал обучающую статью для крупных объектов, в которой кратко рассказывается, как провести ремонт сотен квартир, и даю вам представление о том, как быстро вводить информацию.

Планирование репозиционирования многоквартирного дома из более чем 100 квартир

В этом блоге приводится пример того, как можно быстро оформить страховку без ущерба для точности с помощью функции «Проверка ошибок» .

Бонус: Если у вас когда-либо будет возможность добавить больше квартир в общую зону или объединить меньшие единицы, чтобы повторно сдать их в аренду в одну большую единицу , ознакомьтесь со статьями, на которые есть гиперссылки. Они будут касаться Модели Редевелопмента ближе к концу каждой статьи.

Обзор ремонта

На этой вкладке не нужно делать никаких предположений, это просто хороший обзор вашего ремонта. В нем подробно описаны показатели аренды, сроки ремонта, прогнозы вакансий, прогнозы рентабельности затрат, основные денежные потоки и сводка капитальных затрат.

План капитальных затрат

Календарь налогов на имущество может различаться в зависимости от штата. Это нормально, потому что, помимо небольших нюансов в разных налоговых юрисдикциях, есть две важные вещи, которые вы должны учитывать как инвестор.

1. Насколько высок риск повторной оценки?

2. В каком году эта переоценка риска появится в проформе?

Существует процедура, которой вы должны следовать при страховании налога на имущество, и у меня есть отдельная статья, которая служит руководством по страхованию налога на многоквартирное имущество .

Я также посвятил статью правильному андеррайтингу в случаях, когда календарь налога на недвижимость не совпадает идеально с предварительным календарем инвестиций. Время продажи может повлиять на то, как вы подпишете проформу налога на имущество. Для штатов, которые имеют несколько налоговых платежей в течение года, крайне важно понимает, что такое «ошеломляющий», и как его использовать для точного отображения налоговых рисков на недвижимость.

Финансы

На этой вкладке вы будете делать предположения для других статей доходов и расходов. Эта вкладка разбита на три части:

1. Исторические финансовые показатели

2. Проформа предположений

3. Проформа денежных потоков

90930024

На этой вкладке вы будете вводить исторические данные о прибылях и убытках от собственности (P&L).

Опять же, все коричневые и оранжевые (для отрицательных чисел) являются вашей ответственностью. Надеюсь, вам предоставили текущие финансовые показатели Trailing 12 Month (T12) с разбивкой по месяцам и финансовую информацию за предыдущие два года. Если это не так , вы можете скрыть или удалить ненужные столбцы. Например, если бы не было доступной операционной информации за 2017 год, я бы, скорее всего, просто скрыл этот столбец, чтобы он меня не отвлекал.

Заголовок Trailing Three (T3) окрашен в розовый цвет, поэтому вы знаете, что нужно вводить данные только за три месяца. Вы можете сделать «T6», «T2» или любую другую точку зрения, которую вы предпочитаете. Просто убедитесь, что вы обновляете заголовок и вводите данные за соответствующие месяцы. Над столбцом «T3/T12» есть ячейка «Коэффициент умножения». Если вы введете «T3», модель будет знать, что нужно умножить на 4, чтобы перевести данные в годовой вид. Если бы вы ушли с T6, модель знала бы, что нужно умножить на 2.

Если вам 9 лет0023 андеррайтинг предварительно стабилизированного проекта, процесс будет немного отличаться .

Это коричневая ячейка, поскольку технически ее можно перезаписать. Однако у ячейки есть формула.

Вы можете удалить любые ненужные строки. Я просто скрываю их, но удаление их совершенно нормально и не повлияет отрицательно на какие-либо вычисления.

После того, как вы наберете исторические данные, вы увидите годовую разбивку T3/T12 несколькими способами. Многие инвесторы любят разбивать позиции на единицу. Я являюсь одним из них. Полезно рассматривать статьи дохода как % от GPR. Рассмотрение статей расходов в процентах от EGI является обычным явлением, особенно для платы за управление.

Зеленые столбцы показывают исторические тенденции по годам. Исторический EGI был повсюду, что привело к резким колебаниям NOI.

Проформа предположений

Теперь пришло время ввести ваши проформы предположений. Начнем с Года 1 (FY1).

Для каждой позиции модель допускает три варианта допущения андеррайтинга. Вы можете сделать свое предположение по:

Столбец 1: Увеличение/уменьшение в % по сравнению с последней исторической суммой ( Сумма T3/T12 в данном случае )

Столбец 3: На единицу

Серые ячейки означают, что вам не нужно ничего делать . Эти предположения вытекают из другой вкладки. Предположения для:

• Валовая потенциальная рента

• Proforma roud-value-add

• Концессии

• Потеря вакансий (Общая)

• Потеря вакансий (ремонт)

. Информация протекает на вход «Reno». То же самое с налогами на недвижимость в операционных расходах.

Примечание: Коммунальные услуги могут быть сгруппированы в одну строку или разбиты по отдельности (вода, газ, электричество и т. д.). Это ваш вызов.

Год 2 Допущения

Опять же, вы можете сделать предположения по:

Столбец 1 : Увеличение/уменьшение в % по сравнению с Суммами за 1 финансовый год

Столбец 2: В % GPR для доходов и в % EGI для расходов

Столбец 3: На единицу

Мои предположения аналогичны тем, которые я сделал в прогнозе на 1 год (FY1). Резервы по-прежнему будут составлять 300 долларов на единицу продукции в год.

Примечание: Excel будет читать предположения слева направо. Посмотрите на предположения об административных расходах. Если я ввел:

Excel будет использовать рост на 3% по сравнению с 1 финансовым годом и игнорировать 25% и 110 000 долларов. Для ясности убедитесь, что вы ввели только одно предположение для каждой позиции (за исключением серых ячеек, которые рассчитываются автоматически).

После 2 ФГ допущение по 3-11 годам станет гораздо менее гибким. Каждая позиция, за исключением «Потеря вакансий», «Безнадежная задолженность» и «Плата за управление», производится в виде процентного увеличения (или уменьшения) по сравнению с предыдущим годом. Допущения о вакансиях и безнадежных долгах представляют собой процент от GPR. Плата за управление будет составлять процент от EGI. Такой подход отмечен в модели, чтобы вы не забыли.

Проформа денежных потоков

В конце концов, вы вводите все предположения; вы можете взглянуть на денежные потоки справа:

Сводка возвратов

Сводка возвратов посвящена анализу чисел и расчету показателей возврата . Эта вкладка содержит сводку:

• Максимальные ставки (historical, proforma, and tax-adjusted)

• All Cash IRRs

• Leveraged IRRs

• Equity Multiples

• All Cash Returns

• Cash on Cash Returns

Коэффициенты внутренней доходности и собственного капитала рассчитываются для различных периодов владения. Например, 7-летнее удержание даст IRR с кредитным плечом в размере 16,69%. 10-летнее удержание даст IRR с кредитным плечом в размере 15,65%.

IRR All Cash и All Cash Returns являются общими показателями для анализа, поскольку они показывают, как выглядели бы инвестиции, если бы вы не использовали заемные средства. Крайне важно сравнить показатели «Заемные средства» и «Все денежные средства», чтобы убедиться, что задолженность увеличивается и повышает вашу доходность. Во многих случаях сделки имеют чрезмерное кредитное плечо и не обеспечивают значительного увеличения прибыли, но экспоненциально увеличивают риск.

Ремонт и замена

Несколько замечаний для инвесторов, занимающихся ремонтом и перепродажей. Если предполагаемая продажа происходит в течение года, который «будет» рефинансироваться (обычно это 2-й или 3-й год), вы должны убедиться, что рефинансирование имеет место:

В противном случае годовой платеж по обслуживанию долга будет немного меньше в течение года продажи.

После того, как вы выведете рефи из области удержания инвестиций, модель будет знать, что нужно использовать промежуточный кредит только для процентов до продажи.

Управление активами

На этой вкладке необходимо сделать одно предположение.

Управление активами: Если вы планируете взимать плату за управление активами (в процентах от EGI), вы делаете это предположение здесь.

Эта вкладка носит более визуальный характер, и именно на нее я провожу много времени, пытаясь понять, имеет ли сделка смысл или нет. Если вы загрузили бесплатный шаблон многоквартирного дома , презентация на этой вкладке идентична вкладке «Оценка».

Рефи Долг

На вкладке «Долг» находится таблица амортизации нового кредита при рефинансировании. Эта вкладка не требует от вас каких-либо действий.

Источники ВНД

IRR является распространенным показателем доходности для инвесторов, позволяющим оценить потенциал инвестиционной возможности. Многие не понимают, что IRR скомпрометирован из пяти источников:

1. Первоначальное восстановление инвестиций

2. Год 1 Денежный поток

3. Денежный поток увеличивается год по сравнению с годом

9. . Оценка

10. Уменьшение основного долга

Модель добавленной стоимости Tactica измеряет распределение каждого источника. Чем больше сделок вы заключаете, тем лучше вы будете чувствовать корреляцию риск/прибыль с распределением IRR.

Ознакомьтесь со статьей IRR For Real Estate Development , , чтобы лучше понять, как работает IRR и как вы должны рассматривать его для своих инвестиций. Хотя статья написана для теоретического проекта развития, будут применяться очень похожие концепции, поскольку и развитие, и перепланировка имеют компонент рефинансирования.

Партнерские распределения

Excel Resources

Сводные издания

AS aventates продолжаются, что будет реализовано. новые грани. Если вы приобретете Redevelopment Model , я всегда буду информировать вас по электронной почте, когда будут выпущены новые версии. Если вы когда-нибудь запутались в чем-то, я бы порекомендовал сначала проверить здесь, чтобы увидеть, можно ли разрешить ваши сомнения.

Если вы ищете новую финансовую модель, но не готовы брать на себя финансовые обязательства, я бы порекомендовал ознакомиться с нашим бесплатным шаблоном андеррайтинга для многоквартирных домов . Он обладает многими теми же возможностями, что и платные инструменты Tactica, и даст вам хорошее представление о платных инструментах. Вы можете зарегистрироваться ниже, чтобы получить бесплатную версию.

Добро пожаловать в блог

Я Айк, владелец Tactica RES™.