Как делает ремонт квартир: основные этапы, последовательность работ и пошаговая инструкция

Содержание

С чего начать ремонт квартиры

С чего начать ремонт квартиры, чтобы ремонтные работы не растянулись на неопределенный период, а конечный результат вас несомненно радовал, именно об этом и пойдет речь в сегодняшней статье. Ремонт в квартире требует серьезной предварительной подготовки. Самым важным моментом является составление детального плана будущего ремонта с учетом мельчайших нюансов. Рассмотрим, по пунктам, советы профессионалов по правильной организации ремонтных работ в домах и квартирах.

Какой ремонт вашей квартире необходим: косметический или капитальный

Прежде всего, вам необходимо определиться со сложностью и объемом будущего ремонта. Чтобы сделать квартиру светлой и чистой, иногда достаточно провести косметический, поверхностный ремонт: замена обоев, побелка потолка, смена старого линолеума, окраска стен и т. д.

Если вы хотите полностью избавиться от всего надоевшего и старого, решайтесь на капитальный ремонт с заменой окон, выравниванием стен, установкой новых полов, современных потолков. Ваш дом преобразится и станет новым и красивым.

Не следует отказываться от помощи опытных специалистов при проведении капитального ремонта. Особенно это касается создания современного дизайна вашей квартиры, включающего перепланировку и снос некоторых стен и перегородок.

Планируйте ремонтные работы, исходя из ваших финансовых возможностей.

Определитесь с дизайном интерьера и планом ремонта

Вначале определитесь с интерьером и дизайном каждого отдельного помещения, которое вы планируете изменить в вашей квартире. Можете обратиться за советом к профессиональному дизайнеру, что немного увеличит ваши суммарные финансовые расходы на ремонт. Для комнат, где будет проводиться ремонт, необходимо выполнить детальные чертежи последовательных этапов ремонтных работ.

Рекомендуем выполнять пять подробных эскизов ремонта для каждой отдельной комнаты. На первом чертеже отобразите вид комнаты сверху, а на остальных четырёх – каждую стену. Каждый чертеж дополните подробным описанием и планом последовательного выполнения ремонтных работ, что позволит избежать упущений и неточностей в работе.

При составлении эскиза ремонта рекомендуется указывать:

Продумайте места расположение мебели. Тем стенам которые будут больше всего бросаться в глаза необходимо уделить особое внимание и применить наиболее качественную отделку.

Продумайте где лучше всего разместить светильники и люстры, чтобы свет максимально освещал комнату.
Учитывая расположение бытовой техники, укажите места для розеток. Чтобы затем грамотно спроектировать монтаж электрической проводки во всех комнатах.
Продумать месторасположение основных декоративных элементов: картины, мозаика, кирпичная стена.

В плане ремонта нужно указывать желаемый вариант отделки: оклейка стен обоями, окраска и т. д. Для разделения комнаты на отдельные зоны дизайнеры рекомендуют одну из стен окрашивать другим цветом, чтобы акцентировать на ней внимание и визуально разделить комнату. Эти моменты так же необходимо отразить на плане.

Определить очередность ремонта комнат

Согласно советам опытных специалистов, чтобы избежать лишней грязи и пыли при проведении ремонтных работ, рекомендуется в первую очередь выполнять ремонт в комнатах, наиболее отдаленных от входной двери. Завершающим этапом ремонта желательно выбирать проходные комнаты и коридор, через которые постоянно проносятся строительные материалы и инструменты. Необходимо это для того, чтобы не испачкать или поцарапать отделку уже отремонтированной стены, не повредить новый пол.

Дополнительной защитой отремонтированной комнаты может служить целлофановая пленка (закрепленная с внешней стороны двери), которая надежно защитит помещение от строительной грязи, пыли, штукатурки, краски, случайных повреждений.

Ремонт будет производиться самостоятельно или при помощи специалистов

Не следует все ремонтные работы выполнять самостоятельно. По вашему желанию, выполнение всех ремонтных работ или только выполнение особо сложных ремонтных операций можно поручить квалифицированным специалистам. Во-первых, опыт и знание позволит им выполнить ремонтные работы быстро и качественно. Во-вторых, вам не придется дополнительно покупать дорогостоящие инструменты, при помощи которых идеально заливается стяжка на пол или выкладывается кафельная плитка.

Даже если вам кажется легкой установка межкомнатной двери, малейшая неточность здесь недопустима. Конечно, повесить и расставить кухонную мебель, выровнять стены и произвести небольшую окраску вы сможете самостоятельно. Но более сложные ремонтные работы доверяйте специалистам, чтобы не пришлось переделывать, что может значительно увеличить ваши финансовые затраты на ремонт.

Составить список необходимых материалов и инструментов

#1. После окончательного выбора дизайна внешнего вида комнат, мебели и интерьера, необходимо составить полный список необходимых строительных материалов. Их количество и суммарная стоимость зависит от объема ремонтных работ и способов их проведения. Если вам позволяет бюджет, необходимо закупать строительные материалы с небольшим запасом.

#2. Отдельно составьте список элементов декора: держатели, полки, зеркала, картины и т.д. Начинайте закупки именно с выбранных элементов декора. Если планируемого элемента декора не будет в наличии, вы сможете оперативно поменять или составить новый дизайнерский вариант ремонта квартиры.

#3. Составьте список необходимых строительных инструментов для выполнения ремонтных работ. Для этого можете воспользоваться советами продавца-консультанта в строительных магазинах или квалифицированных мастеров-ремонтников.

Подсчет расходов

Когда проведена подготовительная работа: составлены планы и эскизы ремонта, подготовлены списки необходимых материалов, инструментов, принято решение о возможности самостоятельного ремонта или при помощи специалистов-ремонтников, вы сможете подсчитать ориентировочную суммарную стоимость планируемого ремонта.

Не следует спешить закупать все материалы при посещении первого магазина. В составленных списках материалов и инструментов проставьте цены разных магазинов, что позволит вам осуществить закупки по минимальной стоимости. Внимательно отнеситесь к выбору услуг ремонтных бригад. Обращайте особое внимание не только на предлагаемую стоимость ремонтных работ, но и на отзывы ваших знакомых о качестве выполнения ремонтных услуг.

Освобождение помещений

Чтобы защитить мебель от повреждения, строительной грязи и пыли, соберите ее в центральной части комнаты. После чего тщательно укройте полиэтиленовой пленкой. Так вы освободите доступ к стенам и потолку. Дорогую технику и одежду перенесите в другие комнаты.

С чего начать ремонт отдельного помещения и какова очередность работ

Ремонтные работы следует начинать с самых пыльных: замена оконных блоков, оконные откосы и монтаж новых подоконников. Это позволит избежать грязи и пыли во время выполнения малярных работ, когда запрещается открывать окна, чтобы избежать перепадов температур и увеличения влажности. Когда окна, откосы и подоконники установлены, закройте их полиэтиленовой пленкой или оргалитом, чтобы избежать случайных механических повреждений и загрязнения.

Разметьте места установки дополнительных розеток, сделайте подводку электрических проводов. На этом этапе розетки не устанавливайте и не подключайте их к щитку.

В случае применения сварочных работ (например, при замене радиаторов отопления), выполняйте их одновременно в разных местах квартиры, чтобы быстро выполнить этот пыльный и сложный этап работы, иногда включающий разбивку стен.

Прежде чем ремонтировать стены, полы, потолки, необходимо проверить их состояние лазерным или водяным уровнем. Начинайте работы с нанесения самых толстых слоев раствора. Во время их просыхания вы можете без простоев выполнять другие мелкие ремонтные работы.

После завершения этого подготовительного этапа приступайте к ремонтным работам, выполняя их в такой последовательности: ремонт потолка, стен, пола. Вначале выполняются работы с использованием шпаклевочных, цементных, гипсовых смесей. Затем приступают к работам по монтажу пола, дверей, откосов.

Завершающие ремонтные работы:

Оклейка или окраска потолка.
Оклейка обоями или окраска стен.
Установка полового покрытия.
Монтаж плинтусов,порожков, наличников.

Видео. Что нужно знать до начала ремонта квартиры

Если вы заметили ошибку, не рабочее видео или ссылку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Капитальный ремонт квартир Екатеринбурге недорого по доступной цене

Наименование работ	Тип	Цена ^от
Цена на капитальный ремонт в квартире	м²	от 7 500 р.

Записаться на замер

Нажимая кнопку «Записаться», я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.

Ремонт помещения – это сложная задача, которую лучше доверить опытным специалистам, имеющим навыки проведения таких работ. Ведь любая ошибка в установке того или иного оборудования может послужить причиной пожара или других опасных для жизни ситуации. Кроме того, качественно выполненный ремонт – это гарантия долгих лет использования и идеальности созданного стиля. Компания «Сокора» сделает капитальный ремонт квартиры под ключ с учетом всех Ваших пожеланий. Благодаря профессионализму мастеров компании Вы получите квартиру своей мечты и значительно улучшите технические характеристики помещения.

Что включает капитальный ремонт:

Демонтаж старых отделочных материалов. При этом демонтируются существующие перегородки, старая проводка и сантехника. Наша компания включает в перечень услуг уборку и вывоз мусора из квартиры.
Электромонтажные и инженерные работы. Во время капитального ремонта согласно проекту, производятся услуги по прокладке новой проводки, а также инженерным сетям. Мы расположим розетки, выключатели и сантехнику в удобном для клиента месте.
Перепланировка. Квалифицированные каменщики возведут перегородки в соответствии с проектом из современных материалов: кирпич, газосиликатные блоки, гипсокартон или гипсолит.
Выравнивание плоскостей стен, потолков, а также устройство стяжки.
Отделочные работы любой сложности. Мы гарантируем качественное исполнение работ со всеми распространенными материалами и технологиями.

Услуги и гарантии:

Перед выполнением работ квартиру посетит замерщик для оценки объемов и их сложности. Затем совместно с клиентом разрабатывается проект и утверждается в законодательных органах. После этого в самые короткие сроки специалисты рассчитают подробную смету, окончательная стоимость которой не изменится до сдачи объекта заказчику.

Стоимость капитального ремонта квартиры под ключ зависит от количества и сложности работ, а также выбранных материалов. При этом клиент оплачивает только услуги по ремонту и себестоимость материалов. Преимущество такого сотрудничества заключается в том, что заказчик экономит на материалах, так как мы закупаем их по оптовым ценам.

Заявку на ремонт вы можете оформить на сайте или связаться с нами по контактным номерам. Специалисты предоставят всю информацию по ценам, акция и скидкам.

Схема работы

1. Позвонить нам
2. Вызвать замерщика
3. Договор фиксированной
оплаты

4. Обозначение сроков,
пени за нарушение сроков
5. Оплата на объекте
6. Год гарантийного
ремонта

Понравилась работа? Закажите подобный проект

Нажимая кнопку «Отправить заявку», я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.

Евроремеонт квартиры
Косметический ремонт квартиры
Ремонт комнат

Отзывы клиентов

Александр Сергеев

Жена решила сделать ремонт и поменять интерьер спальни. Комната небольшая 16 кв. м. Чтобы не тратить свое время и нервы, обратились в Сокору. Дизайнеры компании предложили несколько решений. Очень понравилась спальня с декоративными деревянными вставками у изголовья кровати, а также как получилось разместить зеркала в комнате, для нас это было важно.

Сделали качественно и быстро, спасибо!

Екатерина И.

После долгого неудачного опыта по ремонту в ванной комнате, который нам сделали почти бесплатно в другой компании, очень боялись обращаться к другим подрядчикам. После долгих размышлений решили заказать ремонт в ванной в Сокоре. Требовалось переделать пол, сделать новую плитку и устранить течь в душевой кабине, провести незначительные сантехнические работы. После оценки и замеров предоставили несколько вариантов и сделали свое дело быстро и качественно, за что отдельное спасибо!

Евгения Костырева

Напишу честный отзыв о компании сокора. Заказала ремонт однокомнатной квартиры. Коридор,ванная,кухня и комната под ключ. На первом этапе все было безупречно. Заказала замерщика , обговорили все нюансы, получила смету. Приехала в офис, менеджер Екатерина и замерщик Илья, ещё раз проверили смету, подписала договор. Через 7 дней начали работу. Пришло 2 мастера, залили пол, подготовили стены. Потом пришёл плиточник ,но через 2 дня. Сказали что он заболел. Ждала 2 дня нового плиточника в ванную. И знаете пришёл молодой мастер, замечаний к работе не было . Ванную сделали за 9 дней, это быстро. Потом обои в комнате. Ламинат и натяжной потолок. Весь ремонт занял 35 дней. Работой я довольна. прошёл месяц, ничего не отпало. Фото не буду крепить. Это личное. Отзыв взят с сайта FLAMP — https://ekaterinburg.flamp.ru/firm/sokora_remont_stroitelnyjj_dom-1267165676350912/otzyv-6258027

Полина М.

Нам компания Сокора делала ремонт ванной и туалета. По рынку цены дешевле, чем берут частники

Antoha Bui

Заказывали ремонт квартиры «под ключ» в компании Сокора. Собственно приехал «замерщик» так назовем. Рассказали что и как мы хотим, походили, замерили, «установили» точки в которых будут располагаться новые розетки и выключатели. Рассказал, как будут выполняться работы, в какой последовательности и примерно сколько займет времени. На след день, позвонили с компании и озвучили стоимость всех работ, которые были обговорены. Составлен договор и начались работы. Мастера работали так сказать «от и до» с перерывом на обед. Раз в 3-4 дня, заходил посмотреть как проходит работа да и пообщаться с ребятами, вдруг чего не то делают) В общем почти за 3 недели, сделали все работы которые были обговорены, кстати, в подарок достался натяжной в зале, планировали сделать позже, но вот такой вот бонус. Кратко: Приехали, обсудили, сделали, мы довольны. Будем рекомендовать друзьям Спасибо компании! Отзыв взять с сайта FLAMP — https://ekaterinburg.flamp.ru/firm/sokora_remont_stroitelnyjj_dom-1267165676350912/otzyv-6263184

Анастасия

Заказывали ремонт двух санузлов. Организационные моменты решались достаточно быстро, спасибо менеджеру Екатерине, она всегда была на связи. По взаимодействию с техотделом кто-то уже писал и я подтверждаю — единый телефон без понимания, кто из сотрудников за нами закреплен, совсем неудобен. Каждый раз когда звонишь, начинаешь рассказ со своего адреса и описанием вопроса, обещают перезвонить. А потом приходится связываться по новой, если так и не связались в обозначенное время, и опять рассказывать, кто ты и зачем звонишь. А теперь благодарность! Огромное спасибо мастеру по укладке плитки Овику за мое душевное спокойствие. Каждый день приходили вовремя (с 9 часов), работают весь день и очень добросовестно. Отличное качество работы и быстрые сроки, как и обещал сделали за 8-10 дней. Делают как себе, стараются чтобы эстетически было все красиво, ему не все равно, как будет плитка на входе смотреться, как будет закреплена тумба с раковиной — обязательно укрепит ее дополнительно, посоветует по выбору материалов. Понимаю, что нам очень повезло с мастером.

В процессе работ возникла проблема с маляром. Нам назначили сначала одного мастера, качество работы (прямо скажем) отвратительное. Затем другого, который сразу отказался, т.к. уже было понимание, что придется с «этим» теперь повозиться. Потом сказали подождать дня 4, т.к. все мастера заняты. Тут мы сразу приняли решение прекратить сумбур и отказались от этой части работ. Сотрудничество с Сокорой оставило положительные впечатления, благодаря мастеру Овику и менеджеру Екатерине. Спасибо большое за Вашу работу! Отзыв взят с сайта — https://ekaterinburg.flamp.ru/firm/sokora_remont_stroitelnyjj_dom-1267165676350912/otzyv-6218388

Александра Мордоровская

Хочу выразить огромную благодарность всему трудовому коллективу компании за отличную работу, особенно хочется отметить исполнителей отдельных работ: мастера по наклейке обоев Елену, которая оперативно отреагировала на доделку, приехала и сделала правки, мастеров по натяжным потолкам Александра и Андрея, которые за час с небольшим натянули потолок и выполнили еще доп. работу по запениванию швов на потолке, а Максим — мастер на все руки, и линолеум доставил и плинтуса установил и все очень аккуратно и быстро. Огромное спасибо ребятам за человеческое и профессиональное отношение! Единственное что вызвало сложности — это менеджмент процесса; привыкла, что все этапы координирует один менеджер компании, а тут несколько человек и по любому вопросу надо звонить в тех. отдел, а там трубку берут разные люди и надо вновь и вновь объяснять одно и тоже… Желаю удачи всему коллективу компании и обязательно обращусь в следующий раз. Отзыв взят с сайта — https://ekaterinburg.flamp.ru/firm/sokora_remont_stroitelnyjj_dom-1267165676350912/otzyv-6214440

Дмитрий Савчук

Долго выбирал у кого делать ремонт и остановился на компании Сокора, сам ремонт делал непосредственно в туалете. Первым делом сделали новую сантехнику, чтобы подключить водонагреватель и раковину. Поставили унитаз инсталляцию. Провели розетку для водонагревателя. Я присутствовал на всех этапах ремонта. За все время нареканий на работу не было. Работой вполне доволен, делалось качественно как для себя. Было пару дней, когда мастер пришёл не к 9, а к 11. Но Александр всегда работал, до 6-7 вечера, чтобы успеть сделать туалет. Выражаю свою огромную благодарность за быстро проделанную работу! Отзыв взят с сайта — https://ekaterinburg.flamp.ru/firm/sokora_remont_stroitelnyjj_dom-1267165676350912/otzyv-6191845

nataliya-yanshina

Обращалась в строительную компанию Сокора 2 года назад. Мне сделали полный ремонт квартиры. Ремонтом довольна. Но небольшая переклейка обоев на кухне все же была. Теперь пришла очередь отделать ванную комнату. Снова обратились в эту компанию. Все ремонтные работы производил Арутюнян Каджо. Этот Мастер умеет все! Работу делает качественно! Он и демонтировал все в ванной, и штробил стены, и обрабатывал стены, клал плитку, и снова все ставил на место. Своей новой ванной комнатой я довольна! Огромное спасибо! Если кто будет обращаться в компанию Сокора, рекомендую именно этого мастера! Это мастер — золотые руки! Не пожалеете! Жду, когда мне натянут потолок. Там есть одна сложность — карниз для штор надо крепить к потолку, поэтому волнуюсь… Но надеюсь, эту работу выполнят тоже качественно! Отзыв взят с сайта Flamp — https://ekaterinburg.flamp.ru/firm/sokora_remont_stroitelnyjj_dom-1267165676350912/otzyv-6141223#comments

Дмитрий Пархимчик

Заказывал ремонт в ванной комнате! Менеджер Татьяна была очень приветливой. Цена устроила, не дорого! На работы вышел мастер Андрей. Отличный специалист. Все сделал точно по дизайн-проекту. Качество выполненной работы отличное. Андрей вообще не пьет и не курит. Работал иногда до 22, чтобы закончить быстрее. Я очень доволен, однозначно рекомендую! Отзыв взят с сайта Flamp — https://ekaterinburg. flamp.ru/firm/sokora_remont_stroitelnyjj_dom-1267165676350912/otzyv-6130229

Руководство арендодателя по ремонту в период сдачи в аренду

Для арендодателя содержание сдаваемого в аренду имущества чрезвычайно важно. Для сдаваемых в аренду помещений рекомендуется делать ремонт каждые 15-20 лет. Тем не менее вы должны быть осторожны при проведении ремонтных работ, пока арендатор все еще проживает в сдаваемом в аренду помещении. Если вы не будете осторожны, вы можете потерять жильцов или попасть в суд по мелким искам. Однако при четком общении и профессионализме вы можете избежать таких ситуаций и предпринять соответствующие шаги для улучшения качества арендуемой недвижимости.

Права арендаторов во время ремонта

Несмотря на то, что правила ремонта различаются в зависимости от штата, есть некоторые общие правила, которые вам следует знать как домовладельцу. Если арендатор утверждает, что ему причинили неудобства, его переселили или иным образом, это может быть нарушением договора аренды. Важно помнить, что арендодатели обязаны защищать неприкосновенность частной жизни арендатора и его право на спокойное проживание. Если вы нарушите соглашение о спокойном отдыхе, от вас могут потребовать возместить арендную плату и/или возместить ущерб, превышающий арендную плату. Например, если вы въедете в квартиру или начнете ремонт без предварительного уведомления, арендатор может заявить, что вы нарушили его право на неприкосновенность частной жизни и спокойное проживание.

Если начнется ремонт, арендатор не может прекратить платить арендную плату с момента подписания договора аренды, но он имеет право потребовать снижения арендной платы, особенно если часть квартиры заблокирована. Например, если туалет или комната были заблокированы, арендатор мог попросить снизить арендную плату, поскольку у него больше не было доступа ко всему имуществу. Арендодатели обычно используют снижение арендной платы или другой тип уступки по арендной плате при ремонте в то время, когда они сдаются.

Хотя арендодатели по закону не обязаны предлагать льготы по арендной плате, важно быть внимательным и профессиональным. Вы не хотите рисковать потерей арендаторов или наносить ущерб своей профессиональной репутации. Арендаторы также могут подать в суд на строительные работы, которые ведутся в их доме. Если арендатор докажет, что ремонт ухудшил его финансовое положение, арендодателю, возможно, придется выплатить компенсацию. Например, если личному имуществу арендатора несколько раз был нанесен ущерб в результате строительных работ, он может получить компенсацию.

Как сделать ремонт во время аренды

Модернизация не только делает вашу сдаваемую в аренду собственность более привлекательной для потенциальных арендаторов, но также может увеличить удержание ваших резидентов и доход от аренды. Однако ремонт во время аренды может привести к тому, что арендатор съедет после истечения срока аренды, что может означать потерю дохода, если вакансия не будет заполнена быстро. Прежде чем принять решение о продолжении ремонта, рассмотрите компромиссы и определите наилучшее решение в зависимости от вашей ситуации.

Проще выполнить апгрейд без арендатора, проживающего в квартире, поэтому арендодатели обычно используют запланированную вакансию. Во время запланированной вакансии все ремонтные работы планируются и завершаются, когда помещение пустует. Этот метод гарантирует, что право арендатора на неприкосновенность частной жизни и спокойного отдыха не будет нарушено. Арендаторы не будут испытывать неудобств, и вам не придется искать подрядчиков, доступных в соответствии с графиком арендатора. Поскольку у вас больше времени для планирования строительных работ, ремонт будет завершен быстрее.

Однако бывают ситуации, когда использовать запланированную вакансию невозможно, поэтому вам необходимо четко общаться и делать все возможное, чтобы работать с арендатором. Некоторые арендодатели будут платить за временный переезд арендатора, размещая его в соседнем отеле или другом помещении. Арендодатели также очень часто используют льготы по арендной плате, такие как сниженная арендная плата или бесплатная парковка, чтобы компенсировать неудобства, связанные с ремонтом.

Вот несколько шагов и советов, которые помогут вам при ремонте в арендованном помещении:

Встретьтесь с арендатором и объясните масштабы проекта реконструкции (если можете, пройдитесь по квартире и укажите, где будет проходить ремонт)
Сообщите арендатору, что он потенциально может жить со случайными шумами, запахами и общие неудобства
Обсудите свой план по защите здоровья и личного имущества арендатора
Предложите какие-либо льготы по арендной плате или договоритесь о соглашении, если это применимо
Ответьте и разрешите любые вопросы или проблемы, связанные с процессом ремонта
Составьте график с арендатором и назначьте подрядчиков соответственно
Регулярно общайтесь с арендатором и сообщайте ему о прогрессе или изменениях
Всегда отправляйте уведомление о входе за 24 часа до входа в квартиру
Всегда отправляйте уведомление о ремонте перед началом строительные работы
Если какой-либо ущерб причинен строительными работами, будьте готовы заплатить за него
Если вы пользуетесь газом и электричеством, договоритесь о цене с арендатором и честно выставьте счет
Работайте с подрядчиками, чтобы гарантировать, что ремонтные работы выполняются в соответствии с графиком и остаются максимально ненавязчивыми, используя такие стимулы, как план оплаты Обязательно документируйте и храните копии любых сообщений, которые происходят между вами, арендаторами и подрядчиками. Справедливое соглашение, отправка надлежащих уведомлений и четкая коммуникация помогут вам избежать судебных исков.
Если вы решите сделать ремонт во время проживания, важно знать права своего арендатора и свои права как арендодателя. Хотя они не требуются по закону, запланированные вакансии и льготы по аренде чрезвычайно полезны в процессе ремонта. Оставаясь чутким, внимательным и профессиональным на протяжении всего процесса, ваши арендаторы будут довольны, а ваша арендуемая недвижимость улучшится.
Опубликовано 25 ноября 2020 г.
Что вы думаете?
111 ответов
Об авторе
7 ключей к реконструкции многоквартирных домов
Инвестирование в многоквартирную недвижимость может быть очень выгодным, но что произойдет, если вы увидите здание, которое, по вашему мнению, нуждается в слишком большом ремонте. Будет ли это когда-нибудь работать? Инвестор-ветеран и синдикатор Винни Чопра рассказывает историю одной из своих сделок по реконструкции многоквартирных домов.
Винни Чопра
Когда я впервые посмотрел на многоквартирный дом в Лейк-Джексон к югу от Хьюстона, он подавал большие надежды, поскольку располагался на девяти акрах земли премиум-класса между двумя выездами на большую автостраду.
Однако, изучив его во время должной осмотрительности, я обнаружил, что он нуждается в капитальном ремонте и требует большого нежного и любовного ухода. Сначала я отказался от этой собственности и купил более стабильный комплекс из 128 единиц в будущем.
Я продолжил поиск потенциальных покупок в этом же районе и купил еще три многоквартирных дома. Тем временем я продолжал проезжать мимо этой собственности по пути к другим моим многоквартирным домам.
Затем, пару лет спустя, я решил еще раз посетить имение в девять акров, которое я изначально оставил и проезжал мимо все это время. Поэтому мы подсчитали некоторые цифры, чтобы увидеть, что потребуется для ремонта и устранения основных проблем в этом комплексе.
Два года спустя цена выросла на 2 миллиона долларов
Прошло уже два года с того момента, как я впервые провел комплексную проверку недвижимости, и теперь продавец хочет за комплекс на 2 миллиона долларов больше, чем первоначальная цена. Однако даже с учетом повышения цен, с запланированным бюджетом реконструкции в 800 000 долларов, по нашим оценкам, цифры все еще могут работать на этом объекте из 160 квартир.
Мы работали с местным банком, который предоставил нам 80-процентный кредит с пособием на ремонт в размере 400 000 долларов, хотя в то время комплекс был занят только на 76 процентов. В результате некоторых дополнительных переговоров мы получили еще 250 000 долларов при закрытии сделки на ремонт.
Оба этих дополнительных средства сделали ремонт и удовлетворение различных потребностей очень приятным, поскольку мы почти удвоили нашу первоначальную смету расходов на ремонт в размере 800 000 долларов. И мы сделали это сообщество отмеченным наградами сообществом Лейк-Джексон.
Фото до и после из резидентского центра. Авторские права на фотографии Vinneychopra.com
7 ключей к ремонту многоквартирных домов
Потребовалось много тяжелой работы и несколько подрядчиков, чтобы отремонтировать эту красоту так, как она выглядит сейчас. Мы многому научились из этого предприятия, которым я хочу поделиться с вами:
№ 1 – Укажите номера андеррайтинга
Обычно капитальный ремонт занимает на 20–30 % больше времени, чем вы думаете. Кроме того, бюджет должен быть увеличен на эту сумму.
№ 2 – Поддерживайте мотивацию персонала в процессе
Убедитесь, что вы заботитесь о своих сотрудниках и подрядчиках во время ремонта. Поощряйте их работать эффективно и с целью обеспечения отличного сообщества для жителей.
№ 3 – Убедитесь, что жильцы увидят его первыми
Убедитесь, что нынешние жители первыми увидят капитальный ремонт, чтобы они могли наглядно представить, как новые владельцы вкладывают деньги и ценность в свое сообщество. Помните, что это их дом. В этом поселке автостоянка нуждалась в капитальном ремонте.
№ 4 – Парковка может стать огромным выигрышем
Ремонт парковки произвел фурор среди жителей. Кроме того, все могли убедиться, что комплекс выглядит лучше после мойки под давлением, покраски дверей и перил. Мы также вновь открыли для жителей офис по аренде, после того как он был закрыт более двух лет.
№ 5 – Удерживайте подрядчиков в установленные сроки завершения работ
Убедитесь, что вы указываете в контракте сроки выполнения работ; также налагайте штрафы, если работа не закончена вовремя. Например, скидки в размере 200 долларов в день со счета за превышение срока.
№ 6 – Обязательно сделайте три ставки
Примите три ставки, затем попросите их назвать «Лучшую и окончательную ставку». Тогда не останавливайтесь на достигнутом. Договаривайтесь больше. Используйте такие формулировки, как «это просто не соответствует нашим цифрам бюджета». Многие подрядчики предлагают на 15-30% меньше, чем их самая низкая ставка. Это потрясающе. Просите, и вы получите это высказывание.
№ 7 – Привлекайте жителей
Проводите специальные мероприятия для детей и родителей. Завтрак на бегу — хорошая идея по пятницам. Мы делаем кафе и медиацентры во всех наших сообществах. Менеджеры сообщества предоставляют закуски, печенье и кофе в рабочее время. Жильцам нравится, что в арендной конторе клубного дома.
При ремонте обязательно соблюдайте все нормы и требования проверки. Местные правила могут различаться, поэтому мы обязательно проверяем, что хотят видеть местные инспекторы.
После того, как все будет сделано, проведите церемонию перерезания ленточки. Обеденное время — лучшее время для перерезания ленточки. Пригласите мэра, городских чиновников, строителей, чиновников торговой палаты, членов Ротари-клуба или других соответствующих членов клуба и постарайтесь привлечь внимание средств массовой информации к тому, как вы улучшаете общество.
Кафе-резидент до и после ремонта. Авторские права на фотографии Vinneychopra.com.
Как цифры работали над сделкой
Этот комплекс находится между двумя многоквартирными домами класса B/B+, отличный фасад, расположение, расположение и еще раз расположение. Не могу пропустить это, когда вы входите в город.
За этим комплексом находится более 500 000 домов на одну семью. Я знал, что мы можем отремонтировать и сделать этот комплекс любимцем города. Что мы и сделали. Лейк-Джексон — большой город, и здесь больше рабочих мест. Средняя арендная плата составляет от 125 до 175 долларов в месяц больше, чем в других небольших городах поблизости.
Еще я думаю, что через три года, если будет спрос на торговые площади и если город позволит, мы сможем построить торговый центр на девяти акрах, так как это главная полоса, легко доступная для покупателей.
В целом, у нас были отличные факторы и стратегии выхода, когда мы это гарантировали.
ВИЛЛЫ МОНАКО КВАРТИРЫ
Количество блоков : 160
Цена покупки : 6 310 000 долларов США    После оценки стоимости ремонта: 11 550 000 долларов США через 2 года
Дата покупки : 12 июня 2015 г.   Город : Лейк Джексон, Техас. Площадь: А
Дата продажи: Н/Д      Прирост капитала: Н/Д   Прим. Ставка класса А: 9,5%
Добавленная стоимость: У этого актива было много дополнительных функций. Арендное офисное здание не работало, в двух зданиях были проблемы с подземным водопроводом, и они были отключены. Парковку нужно было отремонтировать. . Многие подразделения нуждались в капитальной доводке. У двух зданий были проблемы с фундаментом. Мы знали, что можем исправить эти и многие другие вещи и сделать это сообщество прекрасным для жизни. Мы смогли увеличить арендную плату до рыночной ставки, и мы взимаем более высокую плату за основные модернизированные квартиры.
Фактическая производительность: Доходы для инвесторов были высокими. Рынок труда был и остается очень сильным. Мы смогли увеличить арендную плату, так как договоры аренды должны были быть продлены. Благодаря сильной управленческой команде актив работает очень хорошо.
Распределение денежных потоков: Мы очень рады, что активом управляет главный менеджер сообщества с сильным персоналом под нашим руководством. С момента покупки инвесторы получают регулярные ежеквартальные чеки.
Ремонт: С тех пор, как мы купили актив , ремонтные работы продолжаются постоянно, чтобы сделать его отличным жилым комплексом. За первые три месяца мы инициировали 37 проектов по ремонту и успешно завершили многие из них. Мы меняем вывески, бордюры, обрезаем и удаляем деревья, меняем балконы, двери, лестницы и площадки. Также отремонтированы тротуары и низины.
Красивый офис аренды и здание клуба были отремонтированы. Мы очень рады сообщить, что получили награду от города за то, что сделали его отличным сообществом в Лейк-Джексон.
Мы повысили NOI до очень высокой отметки, и брокеры говорят нам, что мы оценили эту собственность примерно на 5 миллионов долларов. Мы не продаем его, хотя у нас было много запросов от покупателей/брокеров.
Веб-сайт: www.themonacovillas.com
Арендный офис до и после ремонта. Авторские права на фотографии vinneychopra.com
Об авторе:
Винни Чопра является основателем и генеральным директором Moneil Investment Group и президентом Ideal Investments Group. Его последние достижения включают приобретение 12 многоквартирных домов за последние 28 месяцев на сумму 132 миллиона долларов. Его последние два синдикации были распроданы всего за несколько часов, один — за 36 часов, собрав 4,7 миллиона долларов, а еще один — 6 миллионов долларов за восемь часов. Между двумя основанными им синдикационными компаниями команда Винни контролирует активы на сумму более 200 миллионов долларов. Он инженер-механик. Въехав в США с 7 долларами, он окончил Университет Джорджа Вашингтона со степенью магистра делового администрирования в области маркетинга и переключил свое внимание на маркетинг и мотивацию.